Artykuły
Deweloperzy inwestują w miasto


W latach 2013-2018 krakowscy deweloperzy oddali do użytkowania łącznie 47 410 mieszkań, co daje ok. 7900 rocznie. Przez ostatnie 6 lat inwestycje deweloperskie stanowiły aż 93 proc. wszystkich lokali mieszkalnych wybudowanych w tym czasie w Krakowie. Lokalny rynek mieszkaniowy tworzą zatem niemal wyłącznie inwestorzy prywatni. Co z tego wynika?


Według obliczeń Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości (opracowanych na podstawie danych GUS, we współpracy ze Stowarzyszeniem Budowniczych Domówi i Mieszkań), tak duża aktywność firm deweloperskich przyczyniła się do poprawy wskaźnika komfortu życia.


W raporcie „Znaczenie deweloperów mieszkaniowych dla gospodarki Krakowa”, opublikowanym w kwietniu br., czytamy: O ile jeszcze w latach 90. na jedno mieszkanie przypadało średnio ponad trzech mieszkańców, a przy tym ponad dwie osoby dorosłe, co świadczyło o ich ewidentnym przeludnieniu, o tyle obecnie wskaźnik ten spadł do dwóch osób na mieszkanie i mniej niż 1,5 osoby dorosłej na jedno mieszkanie.


Ten monopol ma swoje skutki uboczne. Winą za ewentualne błędy w zagospodarowaniu przestrzennym mieszkańcy obarczają głównie deweloperów, nie dostrzegając złożoności procesu inwestycyjnego. Ważna jest równowaga. Zbyt gęsta zabudowa czy deficyt terenów zielonych, z pewnością odwróciłyby pozytywny trend związany z użytkowaniem przestrzeni miejskiej, ale szkodliwe dla miasta byłoby także wykluczenie deweloperów z krakowskiego rynku.


Korzyści finansowe dla miasta


Branża budowlana jest jedną z najistotniejszych gałęzi lokalnej gospodarki. Bezpośrednio do budżetu Krakowa trafiają wpływy z podatku PCC od transakcji nabycia gruntów pod budowę mieszkań (m.in. jeśli sprzedającymi są osoby fizyczne, które nie prowadzą sprzedaży z częstotliwością wskazującą na działalność zarobkową). Miejską kasę zasilają także środki pozyskane z opłat związanych z przygotowaniem działki i budową, np. zmianą celu użytkowania wieczystego gruntu, zajęciem pasa drogowego oraz kosztami administracyjnymi. Deweloperzy z własnych funduszy finansują remonty infrastruktury drogowej w pobliżu inwestycji, wykonanie sieci wodno-kanalizacyjnej, budowę lub przebudowę sieci c.o. Firmy, które wzięły udział w badaniu na potrzeby opracowania raportu, deklarują, że na budowę dróg w okresie 2013-2018 wydały łącznie 52,55 mln zł, na remonty dróg publicznych – 6,52 mln zł, na opłaty za zajęcie pasa drogowego – 0,86 mln zł. Eksperci szacują, że w skali całego lokalnego rynku firmy deweloperskie przeznaczyły na wymienione wyżej cele ponad 124,85 mln zł, średnio 20,81 mln zł w ciągu roku. W latach 2013-2018 budowa i przebudowa sieci wodno-kanalizacyjnej kosztowała deweloperów 30,39 mln zł, ich wkład w realizację sieci c.o. wyniósł w tym okresie 8,14 mln zł.


Autorzy raportu wskazują także na podatek dochodowy, który wpływa do budżetu miasta od części lokalnych firm deweloperskich. Środki pozyskiwane z tego źródła miałyby sięgać ok. 22,53 mln zł rocznie. Wpływy z podatku PCC w ciągu roku wynoszą 5,9 mln zł.


Wraz z liczbą nowych mieszkań rosną także fundusze z podatku od nieruchomości. Ponadto deweloperzy mają obowiązek zapewnić stanowiska parkingowe (obecnie średnio 1,2 miejsca parkingowego przypadającego na lokal mieszkalny), od których odprowadzany jest dodatkowy, wyższy podatek. Wpływy z podatku od nieruchomości za powierzchnię użytkową mieszkań i powierzchnię użytkową garaży wybudowanych przez deweloperów od 1995 r., wynosiły w latach 2013-2018 szacunkowo od 10,94 mln zł do 19,41 mln zł. Łącznie przez okres analizowanych 6 lat była to kwota 90,14 mln zł – wynika z publikacji „Znaczenie deweloperów mieszkaniowych dla gospodarki Krakowa”.


Zasilanie branży budowlanej


Działalność deweloperska jest ściśle związana z pracą wykonawców i podwykonawców. Zgodnie z danymi GUS i Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, przychody branży budowlanej od deweloperów wyniosły w latach 2013-2018 przeszło 10 mld zł, co daje średnio 1,673 mld zł rocznie.


Korzyści pozafinansowe


Raport uwzględnia również szereg pozafinansowych korzyści działalności deweloperskiej. Wśród nich najistotniejsze jest generowanie miejsc pracy oraz zasilanie branży pośrednictwa i innych usług związanych z rynkiem nieruchomości.


W swoich wnioskach Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań oraz Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości idą jeszcze dalej: Ograniczenie budowy nowych mieszkań skutkuje dla rynku, na którym istnieje silny strukturalny popyt, wzrostami cen, a niedobór w zakresie podaży powoduje obniżenie jakości oferty, co z kolei niekorzystnie wpływa na ocenę atrakcyjności miasta i w efekcie na obniżenie salda migracji.


Joanna Kus