Artykuły
Deweloperzy nie mają łatwo w bankach


Konferencja prasowa otwierająca 133. Krakowską Giełdę Domów i Mieszkań rozpoczęła się od stwierdzenia Prezesa Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań Marka Bolka, że miasto niechętnie wydaje pozwolenia budowlane, blokując nowe projekty deweloperskie. Brakuje działek pod inwestycje mieszkaniowe. Trudniejsze stały się także procedury kredytowe, które były głównym tematem konferencji.


Zaostrzając politykę w przypadku kredytów inwestycyjnych, banki wyrokują, że najlepszy czas dla deweloperów powoli się kończy. Wobec niepewności na rynku (o poważnych problemach branży budowlanej mówi się od co najmniej roku) inwestorzy muszą starać się o wiele bardziej, by przekonać kredytodawcę o swojej wiarygodności jako klienci. Preferowane są duże firmy deweloperskie. Ich udział w finansowaniu bankowym wzrósł po aferze GetBecku, w wyniku której duże podmioty poniosły straty i wycofały się z rynku obligacji korporacyjnych. Powierzając środki doświadczonym,

działającym na szeroką skalę przedsiębiorstwom, banki mniej ryzykują. Tracą na tym małe i średnie firmy deweloperskie, dla których może zabraknąć pieniędzy w limitach na kredyty inwestycyjne.


Wyższe marże i oprocentowanie


Według danych Private Brokers, które opracował Konrad Mitręga i zaprezentował podczas kwietniowej Giełdy Domów i Mieszkań, aktualnie średnia wartość kredytu inwestycyjnego wynosi 40 mln zł. Średnie marże wzrosły do poziomu 3,5–4 proc., a prowizje — do 1,3–1,5 proc. Ostateczne wartości zależą od wielkości projektu i zabezpieczenia. Konrad Mitręga wymienił 12 czynników, które wpływają na rynek kredytów deweloperskich w 2019 r. Są to:

• brak działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe;

• gwałtowny wzrost cen gruntów;

• brak siły roboczej/gwałtowny wzrost kosztów budowy;

• napływ nowych podmiotów na rynek deweloperski;

• wpływ deweloperów spoza Krakowa;

• wpływ dużych deweloperów na ogólnopolski rynek bankowy;

• wzrost cen nieruchomości;

• spadek rentowności najmu mieszkań;

• obniżenie popytu na rynku mieszkaniowym;

• konsolidacja na rynku bankowym;

• renacjonalizacja banków;

• wyczerpywanie limitów kredytowych w bankach.


Wyższy wkład własny


Kolejne utrudnienie to wyższy wymagany wkład własny. Z raportu Private Brokers wynika, że deweloperów obowiązuje próg 30 proc. Banki są skłonne obniżyć wymóg do 20 proc., ale tylko dla klientów z dużym dorobkiem. Za to początkujący deweloperzy mogą spotkać się z koniecznością wykazania nawet 40 proc. kapitału. Część banków wprowadza ponadto kryterium minimum 3 zrealizowanych inwestycji przez klienta. W przypadku hoteli próg minimalnego wkładu własnego wynosi średnio 30–45 proc. Na rynku biurowym waha się od 30 do 35 proc.


Zmieniło się również podejście do szacowania wartości gruntów, które wlicza się do wkładu własnego. Dynamika zmian cen rynkowych jest tak duża, że trudno jednoznacznie stwierdzić, z jakim realnym zabezpieczeniem kredytu mamy do czynienia. Aby ograniczyć ryzyko po swojej stronie, banki przyjmują wartość gruntu z chwili nabycia. W konsekwencji podstawowa część wkładu własnego może być niższa od całkowitej wymaganej kwoty, resztę inwestor musi wyrównać w gotówce. Czynnikami ryzyka są również niestabilne ceny materiałów budowlanych i wykonawstwa.


Problem z wykonawcami


Doniesienia o opuszczaniu placów budowy przez wykonawców negatywnie odbijają się na obrazie branży deweloperskiej. Ewentualne opóźnienia w realizacji inwestycji są interpretowane jako dodatkowe zagrożenie dla terminowej spłaty kredytu. W związku z tym, jak pokreślił Konrad Mitręga, zmienił się stosunek kredytodawców do inwestorów, którzy są generalnymi wykonawcami swoich inwestycji. Do tej pory takie praktyki nie były mile widziane, obecnie zwiększają szanse na oddanie projektów zgodnie z harmonogramami.


Joanna Kus