Artykuły
Jak uzyskać kredyt na remont mieszkania

Kredyt hipoteczny udzielany jest w celu zakupu nieruchomości. Jak jednak wygląda to w przypadku remontu lub wykończenia mieszkania? Czy również w prosty sposób możemy uzyskać środki na ten cel? Ekspert kredytowy z firmy RM Kredyty Niezależne Pośrednictwo Kredytowe wyjaśnia, w jaki sposób banki postrzegają remont. Przedstawia także przydatne wskazówki, które odnoszą się zarówno do rynku wtórnego – remont, jak i rynku pierwotnego – wykończenie. Warto zastosować je zwłaszcza, gdy dopiero planujemy zakup nieruchomości, a remont jest sprawą nieuniknioną. Wówczas możemy sfinansować go za pieniądze z kredytu hipotecznego.


Jak wyjaśnia ekspert kredytowy Ronald Szczepankiewicz, aby w pełni zrozumieć, jak banki postrzegają ten zabieg, najprościej zobrazować sobie tę sytuację na przykładzie: Jesteśmy w posiadaniu nieruchomości, która została kupiona za 250 tys. zł. Taka również jest wartość rynkowa tej nieruchomości. Celem, który chcemy osiągnąć, jest uzyskanie od banku dodatkowych 50 tys. zł na remont. Pytanie, jakie należy zadać, to: Czy biorąc kredyt na remont, przekraczamy 100 proc. wartości nieruchomości? Bank może zabezpieczyć się na przyszłej wartości nieruchomości (po remoncie). W rezultacie 100 proc. wartości nieruchomości, to w tym wypadku suma 300 tys. zł. Warto zwrócić uwagę na to, że kwota włożona w remont nie podnosi zazwyczaj wartości nieruchomości w stosunku 1 do 1. Pieniądze włożone w remont, czyli nasze 50 tys. zł, mogą podnieść wartość rynkową na przykład o 70 tys. zł. Oczywiście, aby tak się stało, spełnionych musi zostać wiele kryteriów, ale przecież często się zdarza, że z założenia chcemy kupić mieszkanie poniżej ceny rynkowej.


Przygotowania do kredytu

Chcąc uzyskać kredyt na remont, trzeba zacząć od stworzenia kosztorysu remontowego. Kogo poprosić o pomoc? Warto zwrócić się do osoby z ekipy remontowej bądź doświadczonego eksperta kredytowego. Trzeba będzie złożyć osobny kosztorys do każdego banku – zazwyczaj na druku bankowym. Zanim dojdzie do spotkania z ekspertem, warto stworzyć wstępną listę obejmującą zakres prac remontowych. Na podstawie kosztorysu bank podejmie decyzję, czy dodatkowe pieniądze zostaną wypłacone, czy też nie. Co wpisać na taką listę? Ronald Szczepankiewicz, ekspert kredytowy wspomina, że im mniej, tym lepiej. Jeśli chcemy, możemy wypisać szczegółowo, co będzie remontowane, a na pewno ułatwi to uzyskanie kredytu. Jednak jeśli należymy do grupy inwestorów, i przy pomocy remontu chcemy odzyskać część poniesionych kosztów (np. koszt notariusza, podatek PCC itp.) to im mniej szczegółów, tym lepiej, ułatwi to rozliczenie remontu. W kosztorysie należy ustalić okres, w jakim remont zostanie przeprowadzony. Jaki jest maksymalny czas? Można wpisać do 12 miesięcy, jednak najczęściej banki akceptują 6–7 miesięcy od momentu wypłaty ostatniej transzy na remont.


Rozliczanie remontu

Rozliczenie remontu jest dość prostym procesem, z którym warto się zapoznać. Gdy staramy się o kredyt, należy dostarczyć do banku: wniosek kredytowy, kosztorys remontowy oraz operat szacunkowy. Przygotowanie wyceny nieruchomości można zlecić również samemu bankowi, głównie po to, aby bank mógł określić, w jakim stanie jest nieruchomość, zanim zostanie przeprowadzony tam remont. Po spełnieniu wszystkich warunków pieniądze zostają wypłacone i można rozpocząć modernizację mieszkania. Następnie bank rozlicza nas z remontu. Istnieją trzy preferowane przez banki sposoby rozliczania:

Bank wysyła na nasz koszt (ok. 200 zł) swojego pracownika, aby sprawdził, w jakim stanie znajduje się obecnie nieruchomość. Osoba ta ma za zadanie sprawdzić, czy wszystkie elementy zapisane w kosztorysie remontowym zostały faktycznie wykonane. Nie rozliczamy się z faktur, a więc nie musimy ich w ogóle posiadać. Ten sposób daje możliwość uzyskania cashbacku (ang. cash back – zwrot pieniędzy). Jak wspominał ekspert, im mniej szczegółów, tym lepiej. Zamiast szczegółowo opisywać zakres prac remontowych, np. w kuchni, wystarczy stwierdzenie „generalny remont kuchni”. Można wpisać w kosztorysie, że wymieniamy czworo drzwi i potrzebujemy na to 4 tys. zł. Osoba weryfikująca zakres wykonanych prac, sprawdza, czy te faktycznie zostały wykonane. Ponieważ nie żąda faktur, nie dowie się, ile drzwi rzeczywiście kosztowały.

Część banków żąda dodatkowo faktur. Na szczęście nie na całość, zazwyczaj na 50 proc. kosztów. To rozwiązanie nie jest zbyt dobre dla inwestorów; jest neutralne dla tych, którzy chcą wziąć kredyt tylko na remont, a nie po to, aby odzyskać część poniesionych kosztów.

Zdjęcia po remoncie: wyobraźmy sobie, że kilka banków w Polsce rozlicza remont wyłącznie na podstawie zdjęć. Zdjęcia muszą przedstawiać każde z pomieszczeń. Wykonujemy dużą liczbę zdjęć, po kilka na każde pomieszczenie. Nie należy niczego ukrywać, nie ma to sensu. Bank, widząc, że coś nie zostało pokazane, zażąda zdjęć właśnie tej części. Mimo to, jest to jeden z najlepszych sposobów na uzyskanie dodatkowej gotówki. Wygładzenie ścian może kosztować 15 tys. zł. Czy na zdjęciach będzie widać, jak bardzo gładkie są ściany?


UWAGA! Starając się o kredyt na remont/wykończenie, koniecznie trzeba wiedzieć, że banki bardzo niechętnie kredytują przedmioty, które nie są elementami stałej zabudowy nieruchomości – podkreśla Ronald Szczepankiewicz. Chodzi o wszelkiego rodzaju meble, sprzęt AGD oraz wszelkie inne ruchomości. Nawet szafy wnękowe (na przykład typu komandor) są bardzo niechętnie kredytowane. Dlatego jeżeli chcemy dostać kredyt na te przedmioty, zróbmy to mądrze.


Kredyt a kwota remontu

Gdzie jest górna granica, jaką bank zaakceptuje? Gdy mamy już nieruchomość wolną od kredytu i chcemy uzyskać środki na remont czy wykończenie, w zasadzie dostaniemy tyle pieniędzy, ile sobie zażyczymy, nawet 90 proc. wartości nieruchomości. Inaczej ma się sprawa, gdy chcemy za jednym zamachem kupić mieszkanie i przeprowadzić remont lub wykończyć je na kredyt. Tu ważna jest wysokość kredytu przypadająca na 1 mkw. nieruchomości. Bardzo dużo zależy od stanu, w jakim znajduje się ona obecnie. Na rynku wtórnym im większa ruina, tym więcej pieniędzy można uzyskać na remont. Jeżeli kupione mieszkanie jest świeżo po remoncie, sprawa będzie trudniejsza. Niemniej zawsze można powiedzieć, że wkład intelektualny pozostawiony przez poprzedniego właściciela, nam nie pasuje i chcemy wszystko zrobić po swojemu. Należy pamiętać tylko o tym, że cena nieruchomości po remoncie i wykończeniu nie może być wyższa od cen transakcyjnych (najczęściej) lub rynkowych (bardzo rzadko) nieruchomości znajdujących się w pobliżu tej remontowanej. Banki mają swoje „widełki” wartości nieruchomości. Będzie zdecydowanie łatwiej, jeżeli kupimy nieruchomość poniżej wartości rynkowej. W takim wypadku można znaleźć banki, które akceptują wspomnianą wartość rynkową. Odpowiadając na postawione wyżej pytanie, Ronald Szczepankiewicz wyjaśnia, że górną granicą, jaką banki zazwyczaj akceptują na wykończenie lub remont nieruchomości, jest ok. 1500 zł za metr kwadratowy. I nie jest to kwota przypadkowa. Jest to na tyle dużo, aby spokojnie zrobić remont oraz uzyskać wolną gotówkę. 1500 zł za mkw. nie oznacza standardu podwyższonego, a więc stosunkowo łatwo rozliczyć się z pieniędzy. Oczywiście można starać się o kwotę większą, powiedzmy, 2 tys. zł za mkw. Trzeba jednak pamiętać, że im większa kwota, tym trudniej się z niej rozliczyć (rozliczenie rozumiemy tu jako udowodnienie, że wykorzystaliśmy otrzymane środki na realizację celu, na który zostały pozyskane).

Podsumowując, najważniejsze podczas starania się o kredyt na remont lub wykończenie nieruchomości jest dobranie przyszłego banku pod swoje potrzeby. W tym przypadku, taką potrzebą jest właśnie rozliczenie z remontu/wykończenia. Należy podjąć decyzję, czy potrzebujemy mniej lub bardziej dokładnego kosztorysu prac. Jeśli nasza nieruchomość jest już wybrana, warto wcześniej zrobić szacunkowy zarys takiego dokumentu. Posiadając tę wiedzę, łatwiej będzie zwrócić szczególną uwagę na konkretne aspekty podczas rozmowy ze swoim ekspertem kredytowym oraz oszacować, jak wysokiego kredytu ostatecznie potrzebujemy. Dzięki temu cały proces przygotowywania do kredytu i proces kredytowy przebiegną znacznie szybciej – ocenia Rupert Aleksiejuk, Rzecznik Prasowy RM Kredyty.

Artykuł ekspercki powstał we współpracy z firmą RM Kredyty Niezależne Pośrednictwo Kredytowe – www.rmkredyty.pl