Artykuły
O kredyt będzie coraz trudniej


Wartości udzielanych kredytów są rekordowe, a ich liczba jest jedną z najwyższych w historii. Jak w rzeczywistości wygląda sytuacja na rynku kredytów hipotecznych, mówi Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors.














Jakiego kredytu szukają dziś potencjalni kredytobiorcy?


Coraz wyższego. W ostatnim czasie zaszło wiele zmian i średnia kwota udzielanego kredytu bardzo szybko rośnie. Według ostatnich danych kształtuje się ona wokół sumy 280 tys. zł – to aż o 20 proc. więcej niż przed rokiem, więc to naprawdę widoczna różnica. Oczywiście wynika to z faktu, że mieszkania są coraz droższe. Dziś, kupując lokal potrzebujemy zdecydowanie wyższej kwoty niż rok temu, zatem automatycznie rośnie też wysokość zaciąganego kredytu hipotecznego.


Czy w takim razie popyt na kredyty nadal utrzymuje się na wysokim poziomie?


Kredyty hipoteczne nadal cieszą się ogromnym zainteresowaniem. Jeśli spojrzymy na liczbę wypłacanych kredytów, to rzeczywiście już rok 2018 był pod tym względem bardzo dobry, a w 2019 r. ich liczba zwiększyła się o 4 proc. Za styczeń mamy tylko wstępne dane o liczbie złożonych wniosków i pokazują one imponujący wzrost. Uważam jednak, że w 2020 r. chętnych na sfinansowanie zakupu mieszkania z pomocą banku może już nie być aż tak wielu. Poziom z bieżącego roku raczej nie przekroczy ubiegłorocznego, a to dlatego, że mamy coraz więcej danych o spowolnieniu w gospodarce. Jednak jeśli ktoś już podjął decyzję o zaciągnięciu kredytu na zakup mieszkania, to z powodu zawirowań gospodarczych raczej nie zmieni swoich planów, ponieważ skutki (zwolnienia, brak premii) do społeczeństwa docierają z pewnym opóźnieniem. Dodatkowym zagrożeniem dla popytu kredytów hipotecznych są systematyczne zmiany, jakie wprowadzają banki, a które coraz bardziej ograniczają dostępność kredytu. Co prawda trochę kompensują to rosnące wynagrodzenia, dzięki czemu Polacy mogą sobie pozwolić na większe kwoty kredytów. Pamiętać też trzeba, że z miesiąca na miesiąc obserwujemy podwyżki marż, co przekłada się na wyższy koszt kredytu. Ponadto banki muszą uwzględniać koszty utrzymania, a te również ciągle rosną, co w efekcie wpływa na zmniejszenie dostępności kredytu.


W jakich aspektach najbardziej widać zaostrzanie polityki kredytowej?


Właściwie są dwa elementy. Po pierwsze, banki podwyższają marże, więc rośnie oprocentowanie, choć należy dodać, że nadal jest ono w miarę niskie. Obecnie jest to ok. 4 proc., podczas gdy przed 2013 r. było to 6-8 proc. Dzieje się tak, ponieważ oprocentowanie kredytu zależy nie tylko od marż ustalanych przez banki, ale również od stawki WIBOR. Ta ostatnia pozostaje niska, gdyż NBP od 2015 r. utrzymuje stopy procentowe na bardzo niskim poziomie. Rosną jedynie marże.

Drugi element odnosi się do parametrów, według których banki wyliczają dostępną kwotę kredytu – te również ulegają ciągłym zmianom. Ponadto w momencie, gdy rosną marża i oprocentowanie, automatycznie obniża się dostępna kwota kredytu, bo odsetki są wyższe, a tym samym dostępność bankowego finansowania spada. Przykładowo, aby dziś otrzymać 300 tys. zł kredytu, średni łączny dochód dla rodziny netto wynosi ok. 5873 zł, czyli ok. 5 proc. więcej niż przed rokiem i aż o 25 proc. więcej niż 7 lat temu.


Czy dzisiaj bank musi zabiegać o klienta?


Obecnie rzadko widuje się  reklamy kredytów hipotecznych, bo banki praktycznie w ogóle nie muszą się reklamować – klienci sami do nich przychodzą. Instytucje finansujące trochę obawiają się spowolnienia gospodarczego i wręcz starają się ograniczać dostępność kredytu po to, by w sytuacji poważnego wyhamowania w gospodarce, nie okazało się, że część kredytobiorców po prostu nie poradzi sobie ze spłatą.


Ale konkurencja na rynku jednak jest... 


Oczywiście, dlatego oferty są bardzo zróżnicowane. Każdy bank ma ich kilka i różnią się np. produktami dodatkowymi lub ich brakiem. Praktycznie we wszystkich bankach podstawą jest otwarcie konta, karta kredytowa lub ubezpieczenie. Są klienci, którym zależy na niskim koszcie, a są i tacy, którzy mają np. nietypowe źródło dochodu czy niestandardową sytuację, jeżeli chodzi o nieruchomość. Każdy bank ma inne podejście do pewnych aspektów. Różnice mogą się pojawić też w zakresie wymaganego wkładu własnego. Większość instytucji oczekuje jednak 10, a nie 20 proc. Jeśli dwóch klientów zapyta, który bank jest najlepszy, to odpowiedź dla każdego z nich może być zupełnie inna, bo poszczególne banki nastawiają się na inną grupę, więc i dostępne kwoty kredytów są bardzo różne.


Na co klienci wracają największą uwagę przy wyborze oferty kredytowej?


To zależy od klienta. Jednemu będzie przede wszystkim zależało na niskim koszcie, drugiemu na określonej kwocie kredytu, bo wybrane przez niego mieszkanie powiedzmy zdrożało i bank, który np. ma najtańszą ofertę, nie chce udzielić takiej sumy, więc trzeba szukać dalej. Są tacy, którzy planują spłacić kredyt wcześniej i im zależy głównie na braku prowizji za wcześniejszą spłatę bądź chcą, żeby była ona jak najniższa. Są i tacy, dla których bardzo istotny jest brak produktów dodatkowych. W każdym przypadku chodzi o to, by znaleźć bank, który zaakceptuje nasze oczekiwania.


Rozmawiała Magdalena Hojniak