Artykuły
Remont tarasu we wspólnocie mieszkaniowej


Problem przeciekającego tarasu stanowi dotkliwą i często nawracającą uciążliwość. W perspektywie czasu nawet małe uchybienie w sposobie wykonania warstw izolacji może powodować zalewanie pomieszczeń usytuowanych poniżej. Konsekwencje powyższego mogą być zaś poważne, zwłaszcza gdy przeciekająca woda dokona znacznych uszkodzeń w obrębie kilku lokali.

Kłopoty te narastają, szczególnie gdy wygasł okres rękojmi lub gwarancji udzielonej przez dewelopera. W wielu takich przypadkach powstaje wówczas spór na linii właściciel – wspólnota mieszkaniowa o to, kto powinien ponosić koszty naprawy tarasu. Niekiedy przedmiotem nieporozumień jest także ustalenie, kto jest odpowiedzialny za usunięcie szkód powstałych w sąsiadującym lokalu. Zdarza się, że sytuacje te współwłaściciele starają się regulować drogą stosownej uchwały, np. nakazującej uprawnionemu do korzystania z tarasu ponoszenie kosztów wszelkich jego napraw. Czy takie działanie jest legalne?


Do czego zobowiązany jest właściciel?


Zaczynając od zasad ogólnych, wskazać należy, że zgodnie z art. 13 ust 1 ustawy o własności lokali, właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Z literalnego brzmienia w/w przepisu płynie zatem konkluzja, iż obowiązek współwłaściciela dbania o należyty stan, oraz bezpośredniego ponoszenia kosztów utrzymania, tyczy się wyłącznie lokalu. Nie jest to jednak właściwa interpretacja. Przyjmuje się bowiem, że wspólnota mieszkaniowa co do zasady ponosi odpowiedzialność wyłącznie za utrzymanie części wspólnych. A contrario to, co nią nie jest, pozostaje na utrzymaniu danego współwłaściciela. Z art. 3 ust 2 ustawy o własności lokali wynika, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Skoro zatem taras czy balkon stanowi przynależność do lokalu lub też stanowi część wspólną, do której prawo wyłącznego korzystania służy określonemu współwłaścicielowi, wydawać by się zatem mogło, że to wyłącznie uprawniony winien ponosić koszty utrzymania tych powierzchni. Zgodnie bowiem z literalnym brzmieniem w/w przepisu nie służą one do użytku wszystkich właścicieli, jak np. klatka schodowa. Także jednak i ta interpretacja, co do zasady jest wadliwa. Zauważyć bowiem należy, że taras jedynie częściowo jest wykorzystywany do zaspokajania potrzeb indywidualnego współwłaściciela, częściowo zaś służy całej wspólnocie. Z jednej strony powierzchnia ta przynależy do konkretnego lokalu, ale zarazem pełni i inne funkcje, np. zadaszenia mieszkania znajdującego się poniżej.


W myśl prawa własności


W uchwale z dnia 7 III 2008 r. sygn. III CZP 10/08, Sąd Najwyższy Izba Cywilna wskazał, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. Czy powyższe zatem rozwiązuje wszelkie wątpliwości? Niekoniecznie. W wyroku z dnia 16 V 2018 r. sygn. II OSK 1556/16 Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił uwagę, że prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje jedynie wierzchnią warstwę wykończeniową tarasu oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. W sytuacji, gdy tarasy stanowią jednocześnie stropodach, to płyta podłogowa (stropowa) stanowi element konstrukcyjny budynku służący do ogólnego użytku i stanowi element, za którego stan nie ponosi odpowiedzialności właściciel odrębnego lokalu. Skoro z ekspertyzy technicznej wynika, iż powstawanie zacieków od strony wewnętrznej ścian w poziomie tarasów spowodowane jest niewłaściwie wykonanym spadkiem tych tarasów, brakiem prawidłowej izolacji przeciwwodnej poziomej, niezapewnieniem właściwego przepływu wód z powierzchni tarasów przez przewody, to nie można przyjąć, by obowiązki dotyczące tarasów dotyczyły tych ich części, które wykorzystywane są tylko do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalach, do których te tarasy przynależą. Są to bowiem elementy konstrukcji architektonicznej budynku, które powinny być zakwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.


Decyzyjność wspólnoty mieszkaniowej


Istota powyższych sporów sprowadza się zatem do ustalenia źródła przecieku – czy jest nią wada warstwy, za której utrzymanie ponosi odpowiedzialność współwłaściciel, czy wspólnota. Czy wspólnota mieszkaniowa może uchwałą skutecznie ustalić, że to uprawniony do korzystania z tarasu ponosić ma całość kosztów jego utrzymania? Problem ten jest złożony i niemożliwym jest udzielenie jednoznacznej odpowiedzi. W pewnych stanach faktycznych należy bowiem przychylić się za dopuszczalnością takiego rozwiązania. W przypadku podjęcia tego typu uchwały współwłaściciel niezadowolony z jej treści powinien ją zaskarżyć we właściwym trybie. Jeżeli tego nie uczyni i upłynie sześciotygodniowy termin do zaskarżenia uchwały, istnieje ryzyko, że mimo sprzeczności takiej uchwały z ogólnymi zasadami prawa dot. ponoszenia kosztów utrzymania części wspólnych przyjdzie mu faktycznie ponosić wszelkie koszty naprawy tarasu. W orzecznictwie funkcjonują bowiem rozbieżne poglądy na temat dopuszczalności powoływania się na zarzut nieważności bezwzględnej (art. 58 k.c.) uchwał niezaskarżonych w trybie przewidzianym przez ustawę o własności lokali (art. 25 w/w ustawy). Oznacza to, że brak zaskarżenia uchwały może powodować usankcjonowanie jej nieważnych postanowień (przy czym przyjmuje się, że nie dotyczy to uchwał rażąco sprzecznych z podstawowym porządkiem prawnym).


Tekst: radca prawny Michał Podolec