Artykuły
Rok 2020 - czego możemy się spodziewać na rynku mieszkaniowym?

O to, co czeka rynek nieruchomości w 2020 r. Magdalena Hojniak zapytała ekspertów z PZFD i BIK - Przemysława Dziąga oraz prof. Waldemara Rogowskiego.

Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Czego w kontekście zmian wpływających na rynek mieszkaniowy mogą spodziewać się deweloperzy?

W  grudniu  2019 r  spotkaliśmy  się  z przedstawicielami Ministerstwa Rozwoju i przedstawiliśmy raport dotyczący największych barier w procesie inwestycyjno-budowlanym, które istotnie ograniczają czy wręcz paraliżują tempo inwestycyjne. W opracowaniu wskazaliśmy na kierunki działań, które mogłyby pomóc w uproszczeniu procesów inwestycyjnych i przełożyłyby się na rozwój i konkurencyjność rynku, a finalnie mogłyby doprowadzić do zatrzymania wzrostu cen mieszkań. Liczymy w tym zakresie na merytoryczny dialog i podjęcie przez prawodawcę wskazanych przez nas koniecznych działań. Dziś od zakupu gruntu do przekazania kluczy mija średnio 5 lat, głównie dlatego, że same formalności trwają dłużej niż fizyczna budowa. Konieczne jest więc istotne skrócenie tych terminów. Uważnie monitorujemy również sytuację dostępności kredytów po wyroku w sprawie frankowiczów. Wydaje się, że nie spowodował on żadnego gwałtownego załamania, ale efekt będzie prawdopodobnie rozłożony w czasie. Wygląda na to, że stopy procentowe nie pójdą w górę, co przełoży się na tanie kredyty, ale i popyt na mieszkania jako inwestycje. 
 
Pytanie czy zatrzyma się wzrost stawek najmu.

W dłuższej perspektywie deweloperzy muszą przygotować się również na nowe regulacje dotyczące energooszczędności. Od stycznia 2021 r. nowo wydawane pozwolenia na budowę będą musiały dotyczyć projektów spełniających wymagania dla budynków prawie zero energetycznych. Oznacza to wzrost kosztów realizacji.

Jak na kondycję rynku mieszkaniowego mogą wpłynąć podwyżki cen prądu oraz wysokości minimalnej płacy?

Wysokość minimalnej płacy w branży deweloperskiej ma ogromne znaczenie, tym większe w kontekście otworzenia niemieckiego rynku pracy dla obywateli Ukrainy. Może to spowodować istotny odpływ pracowników za zachodnią granicę. Rosnąca płaca minimalna przełoży się na wzrost kosztów robocizny, a w efekcie także na ceny. W dużych aglomeracjach już płaci się istotnie więcej niż zakłada płaca minimalna. 

Co może okazać się największym zagrożeniem dla deweloperów, a w czym pokładają nadzieję?

Dla firm deweloperskich kluczową obecnie sprawą jest pozyskanie dogodnych terenów inwestycyjnych za racjonalne ceny, a następnie uzyskanie w zbliżonym do ustawowego terminie pozwolenia na budowę. Liczymy zatem na dalsze zniesienie ograniczeń w obrocie ziemią i odformalizowanie postępowań, czy to w zakresie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę, czy decyzji o warunkach zabudowy.

Jaki rodzaj popytu w największej mierze będzie napędzał rynek?

Warto zwrócić uwagę na rynek najmu, zdominowanego przez inwestorów indywidualnych i do którego coraz śmielej wchodzą  inwestorzy  instytucjonalni. Widać zmianę nastawienia funduszy. Kilka lat temu oczekiwały one budynków nie tylko gotowych, ale najlepiej z pięcioletnią historią najmu. Dziś kupują puste nieruchomości lub projekty na wczesnym etapie. To pokazuje, że głębokość rynku najmu w Polsce jest bardzo duża i mamy ogromną przestrzeń do rozwoju. Myślimy, że z czasem inwestycji funduszy będzie przybywać. Deweloperzy w naszym związku rozmawiają z funduszami, uczą się współpracy. Na pewno w 2020 r. zobaczymy więcej transakcji pakietowych obejmujących całe bloki lub może nawet osiedla.

Czy w 2020 r. możemy zatem spodziewać się zmiany cen mieszkań?

Obecnie nie ma podstaw, by oczekiwać obniżek cen lokali w 2020 r. , co wynika przede wszystkim ze stale rosnących kosztów budowy i wykonawstwa. Jak pokazują wstępne szacunki na największych rynkach w Polsce, wzrost w 2019 r. sięgnął około 11 proc. Jest to bardzo dużo i wcale nie jest to dobra wiadomość dla deweloperów, bo wzrost cen odbywał się przy kompresji zysków. Należy zauważyć, że podwyżki nie są efektem podnoszenia przez branżę marż, ale wynikają z mocnego skoku kosztów pracy i wykonawstwa. Te w ciągu ostatnich dwóch lat poszły w górę nawet o 30 proc. Widać to zwłaszcza przy najtańszych projektach, gdzie firmy nie mają z czego schodzić. Do tego dochodzi jeszcze problem braku dobrych gruntów, zwłaszcza tych objętych planami miejscowymi, z pozwoleniem na budowę, czy choćby z decyzją o warunkach zabudowy.

Nie bez znaczenia dla dalszego wzrostu cen mieszkań może okazać się nowelizacja ustawy deweloperskiej i wprowadzenie tzw. Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. O ile nie wypowiadamy się krytycznie wobec samej idei utworzenia tej instytucji, to jednak proponowana składka na ten fundusz, czyli do 5 proc. od wartości każdego sprzedanego mieszkania, może okazać się kolejnym czynnikiem windującym ceny mieszkań. Ponadto, oprócz wprowadzenia samego funduszu, ubiegłoroczny projekt nowelizacji zakłada jeszcze wiele innych, bardzo negatywnych zmian, które nie pozostaną bez wpływu na funkcjonowanie całej branży.
 
Jakie są perspektywy na 2020 r., jeśli chodzi o kredyty mieszkaniowe oraz politykę kredytową?

prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej
 
Wynik sprzedaży kredytów mieszkaniowych będzie w nadchodzącym czasie powiązany z wieloma czynnikami. Możemy tu wymienić np utrzymanie podwyżek cen nieruchomości o ok 10 proc. , konsolidacje bankowe, zmiany w polityce kredytowej wynikające z prawdopodobnej zmiany cyklu kredytowego, które mogą skutkować zmniejszeniem dostępności i wzrostem ceny kredytu. Z kolei dalsza słaba kondycja giełdy oraz ujemne realne stopy na depozytach mogą sprzyjać inwestycjom, np. w nieruchomości pod wynajem. W związku z powyższym prognozujemy na 2020 r. ok. 10-proc. wzrost wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych, co może skutkować przekroczeniem 72 mld zł sprzedaży.

Magdalena Hojniak