Artykuły
Rynek najmu czasy świetności ma za sobą


Jednym ze sposobów na zainwestowanie na rynku nieruchomości jest zakup lokalu w celu wynajmu. Obecnie jednak rosnące ceny mieszkań, zwłaszcza tych o średnim metrażu, powodują, że rentowność takiej inwestycji spada.


Zakup mieszkania pod wynajem jest najbardziej opłacalny w Gdańsku, gdzie stopa zwrotu z inwestycji przekracza 6 proc. netto. Nieco niższy, ale wciąż atrakcyjny wynik zwrotu kosztów kształtuje się w Katowicach, Łodzi, Warszawie i Wrocławiu. Rentowność na rynku krakowskim należy obecnie do tych niższych i kształtuje się na poziomie pomiędzy 4 a 5 proc. netto. Korzystniejsze pod tym względem są takie miasta, jak Kielce, Lublin, Rzeszów czy Olsztyn.


W Krakowie wciąż nie brakuje chętnych na mieszkania. Wynika to z obecnej sytuacji na rynku. Społeczeństwo się wzbogaca, co powoduje wyższy standard życia, a utrzymujące się w ostatnim czasie niskie stopy procentowe, zachęcają do zaciągania kredytów. Sytuacja ta sprzyja inwestowaniu w mieszkania pod wynajem. Deweloperzy, widząc taką sytuację, podnoszą ceny, a już z pewnością ich nie obniżają. Wzrastają koszty zakupu gruntów pod inwestycje i robót budowlanych.


Paradoksalnie rynek krakowski obecnie nie wygląda najlepiej pod względem tego typu inwestycji, jednak wiele osób nadal chce kupić mieszkanie pod wynajem, traktując tę inwestycję jako lokatę długoterminową. Tyle tylko, że czas zwrotu znacznie się wydłuża. Jednak nawet minimalna rentowność, jaka dotyczy obecnie Poznania, i tak jest bardziej opłacalna niż najlepsze lokaty w bankach. Zakładając ok. 1,5 proc. średniego oprocentowania przy 2 proc. inflacji, środki ulokowane w banku tracą wartość.


Inwestowanie w nieruchomości jest jednym z lepszych sposobów na lokowanie kapitału. Wykorzystują to również duże, wyspecjalizowane i doświadczone firmy, działające w całej Polsce, które dzięki swojej wiedzy doskonale orientują się, gdzie i w jaką nieruchomość zainwestować kapitał, aby w jak najkrótszym czasie generować zyski. Inwestycje w nieruchomości stały się również popularnym sposobem na lokowanie oszczędności przez osoby fizyczne. Nieruchomości są coraz częściej kupowane nie na własny użytek, ale w celu generowania korzyści finansowych poprzez wynajmowanie ich rodzinom, studentom, menadżerom itd.


Rynek nieruchomości ściśle wiąże się z gospodarką i naturalna zmiana cykli koniunkturalnych jest zjawiskiem normalnym, dopóki żaden z cykli nie wydłuża się nadmiernie. Obecnie w Krakowie minął już najlepszy czas na inwestycję w nieruchomości. Kupowanie w najwyższych cenach i problem ze znalezieniem najemców powodują, że inwestor musi w sposób szczególny przygotować nieruchomość, lokując w niej kolejne pieniądze.


Kiedy w Krakowie ceny mieszkań, zwłaszcza średniej wielkości, podniosły się, wiele osób planujących inwestycję w wynajem przyspieszyło decyzję o zakupie nieruchomości. W tego typu transakcjach wyznaje się zasadę, że mieszkanie w dobrej lokalizacji zawsze się „obroni”. Przykładowo, jeśli kupimy lokal w centrum miasta, stały dochód zapewni nam wynajem krótkoterminowy lub kadra menadżerska, wynajmująca na dłużej. Zainteresowani najmem mieszkań w pobliżu uczelni będą zawsze jej studenci i pracownicy. Jednak i tutaj sytuacja nieco się zmienia, a najemcy są coraz bardziej wymagający w kwestii standardu mieszkań. Często, aby zachęcić najemcę, trzeba znacznie podnieść standard, inwestując kolejne środki finansowe. Najwięcej problemów dla inwestora będzie generowało duże mieszkanie, usytuowane na osiedlu zlokalizowanym dalej od centrum miasta, przeznaczone dla rodziny. Sytuację taką powoduje duża podaż na rynku wynajmu i korzystne kredyty zachęcające do kupna własnego mieszkania.


Co zatem z rentownością mieszkania w tej sytuacji? Obecnie w Krakowie nie można mówić o korzystnym okresie zwrotu z inwestycji. Przekracza on 20 lat, a w innych miastach wynosi poniżej 15 lat. Krakowski rynek najmu czasy świetności ma już za sobą. Dotyczy to zarówno wynajmu długoterminowego domów, mieszkań, lokali, jak i najmu krótkoterminowego. Coraz trudniej o najemcę, rynek lokali pod inwestycję jest już nasycony.


Osoby, które postanowiły zainwestować w dom lub mieszkanie pod wynajem, często widzą, że jeśli weźmie się pod uwagę odświeżanie i remontowanie mieszkania w trakcie eksploatacji, a także spadek cen najmu i wysoką podaż, inwestycje w zakup nieruchomości nie przynoszą już tak lukratywnych i szybkich zysków jak dawniej. Przy obecnych, wysokich cenach mieszkań należy dobrze rozważyć, czy taka inwestycja będzie opłacalna, bez względu na to, czy zastanawiamy się nad zakupem mieszkania, czy lokalu komercyjnego. Najlepiej skorzystać w tym zakresie z porad i analiz profesjonalistów.


Renata Piechutko

Wiceprezes Zarządu MSPON