Artykuły
Rynek tnie ceny najmu

Najemcy krakowskich mieszkań w II kw. 2019 r. płacili mniej niż jeszcze w marcu br. Aktualna sytuacja odbiorców ofert na rynku najmu równoważy coraz trudniejszą pozycję klienta, który decyduje się na zakup mieszkania na własne potrzeby. Nie oznacza to jednak, że popyt na mieszkania deweloperskie spadnie – w Polsce od lat rządzi przekonanie, że lepiej zamieszkać na swoim, niż płacić za cudze.




Ceny mieszkań w Krakowie rosną niemal we wszystkich dzielnicach, podczas gdy koszty wynajmu lokali o takim samym metrażu konsekwentnie spadają. Taką zależność odnotowano w II kw. 2019 r. Po pierwszym półroczu na mapie Krakowa trudno znaleźć dzielnice, w których ceny najmu są wyższe niż w marcu br. W analizie ronin24.pl wzięto pod uwagę oferty wynajmu mieszkań o powierzchniach 40-60 mkw., zamieszczone na portalu KRN.pl. Wyniki nie uwzględniają dodatkowych opłat, tj. czynszu dla administracji budynku oraz miesięcznych rachunków za zużycie mediów.



Drożej tylko w dwóch dzielnicach



Z raportu wynika, że ceny wzrosły tylko w dwóch dzielnicach: Bieżanowie-Prokocimiu i Łagiewnikach-Borku Fałęckim. W pierwszym przypadku za wynajem metra kwadratowego trzeba zapłacić 33 zł, o 2 zł więcej niż w I kw. br. Koszt wynajmu całego mieszkania to ok. 1320 zł. Do tej kwoty należy doliczyć czynsz administracyjny i opłaty eksploatacyjne. Właściciele mieszkań w dzielnicy Łagiewniki-Borek Fałęcki również podnieśli ceny o 2 zł – z 29 zł do 31 zł/mkw.


Rynek najmu jest stabilny jedynie w Krowodrzy i Dębnikach, gdzie średnie stawki nie zmieniły się od początku roku. Z raportu ronin24.pl wynika, że najemcy mieszkań o metrażu 40-60 mkw. płacą w tych lokalizacjach odpowiednio 36 i 34 zł/mkw.




Straty po stronie właścicieli



W pozostałych dzielnicach najem stał się tańszą formą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Obecne warunki rynkowe – wysokie koszty zakupu mieszkania i mniejszy potencjalny zysk z wynajmu – stawiają pod znakiem zapytania opłacalność zakupów w celach inwestycyjnych. Za wcześnie jednak na rewolucję na rynku nieruchomości. Biorąc pod uwagę średnią cenę najmu dla miasta, tendencja spadkowa kształtuje się na poziomie ok. 3 proc. Niskie stopy procentowe nadal sprzyjają osobom, które planowały spłatę mieszkania z zysków osiąganych z wynajmu. Stosunkowo niskie raty kredytów hipotecznych mogą być porównywalne do miesięcznych wydatków na czynsz najmu. Gorsze perspektywy mają nabywcy kupujący za gotówkę, wśród których liczną grupę stanowią osoby postrzegające taką inwestycję wyłącznie w kategoriach biznesowych.


Przy wysokim popycie na mieszkania właścicielskie, wynajmujący są zmuszeni obniżyć swoje oczekiwania finansowe. Z drugiej strony silna pozycja Krakowa jako ośrodka akademickiego zapewnia ciągłość najmu lokali dla studentów. W tej grupie najemców zapotrzebowanie na oferty wynajmu będzie utrzymywać się na wysokim poziomie. Warto jednak śledzić rozwój segmentu prywatnych akademików powstających w bezpośrednim sąsiedztwie uczelni. Dzięki atrakcyjnej lokalizacji i wysokiemu standardowi mogą one stanowić istotną konkurencję dla ofert prywatnych.



Taniej nawet w Starym Mieście



W najdroższej dzielnicy Krakowa, czyli w Starym Mieście, średnia stawka najmu metra kwadratowego w II kw. 2019 r. sięgnęła 42 zł. To o ok. 2 proc. niższy wynik w porównaniu do I kw. tego samego roku. Do najdroższych rejonów miasta należy zaliczyć również Grzegórzki, Podgórze i Zwierzyniec, chociaż także w tych dzielnicach średnie ceny spadły. Koszt wynajmu metra kwadratowego mieszkania o powierzchni 40-60 mkw. kształtuje się na poziomie 39 zł w Grzegórzkach i Podgórzu. Według stanu na marzec br. średnie stawki wynosiły tu odpowiednio 42 i 41 zł/mkw. Pod względem cen najmu Zwierzyniec zbliżył się do Krowodrzy. Z raportu ronin24.pl wynika, że odnotowano tu spadek o blisko 8 proc.



Właściciele mieszkań położonych w pozostałych dzielnicach oczekują kwot porównywalnych do średniej dla całego miasta lub niższych. W Prądniku Czerwonym zapłacimy 33 zł/mkw. – o złotówkę mniej niż w I kw. br.


Podobne oferty można znaleźć w Prądniku Białym, Czyżynach i Swoszowicach. Średnia cena najmu w przypadku analizowanego metrażu wynosi 32 zł/mkw. Do znacznego spadku przeciętnej stawki doszło w Podgórzu Duchackim. Po II kw. 2019 r. cena spadła z 33 do 28 zł/mkw. Nieco drożej jest w Mistrzejowicach. Wynajmując mieszkanie w tej dzielnicy, należy liczyć się z wydatkiem 29 zł/mkw. Dla porównania, średnia cena w I kw. wynosiła 32 zł/mkw.



W poszukiwaniu najtańszych ofert najmu



Potencjalni najemcy poszukujący najtańszych ofert w mieście, powinni zainteresować się Nową Hutą i Wzgórzami Krzesławickimi. Nowohuckie mieszkania wciąż są znacznie tańsze niż w innych dzielnicach. Przykładowo, w I kw. 2019 r. na czynsz dla właściciela lokalu o powierzchni ok. 50 mkw. wystarczyło przeznaczyć 1350 zł. Obecnie cena jest jeszcze niższa – 1250 zł.


Jak czytamy w raporcie ronin24.pl, średnia stawka najmu lokali we Wzgórzach Krzesławickich spadła do poziomu 27 zł/mkw. W stosunku do poprzedniego analizowanego kwartału, cena jest o 2 zł niższa.



Prognoza na przyszłość



W najbliższym miesiącu tendencja spadkowa może utrzymać się ze względu na przerwę wakacyjną na krakowskich uczelniach. Aby zachować ciągłość najmu, wielu wynajmujących decyduje się na obniżenie ceny w okresie letnim. Innym rozwiązaniem jest dostosowanie oferty do formy najmu krótkoterminowego, ale wymaga to większego zaangażowania po stronie właścicieli nieruchomości.


Ewentualnych zmian cenowych możemy spodziewać się najwcześniej we wrześniu, gdy na rynku pojawią się nowe oferty mieszkań do wynajęcia.


Joanna Kus