Artykuły
UOKiK chce zmienić ustawę deweloperską

Czy nowy projekt ustawy deweloperskiej zaproponowany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) realnie zmieni zakres ochrony kupujących mieszkania i domy jednorodzinne od deweloperów?


Do 2011 r. wydarzyło się wiele afer i ludzkich tragedii dotyczących zakupów mieszkań od deweloperów. Główne problemy wiązały się z tym, że nie istniało żadne rozwiązanie systemowe chroniące nabywców, będących konsumentami. Powszechnym było zawieranie umów przedwstępnych sprzedaży nieruchomości czy też umów o wybudowanie i przeniesienie własności lokalu na zwykłej kartce papieru. Dochodzenie następnie od dewelopera roszczeń wynikających z tych umów było bardzo utrudnione czy wręcz niemożliwe. Do tego dochodziło nagminne wykorzystywanie przez inwestorów środków uzyskanych zawczasu od kupujących na inne inwestycje lub nawet zupełnie niezwiązane z budownictwem cele (vide kazus Leoparda). Kończyło się to często upadłością spółki celowej dewelopera, który nie ponosił z tego tytułu większych konsekwencji.

Jako, że zakup mieszkania czy domu jednorodzinnego często stanowi największy życiowy wydatek dla rodziny, a konsekwencje nieuczciwych praktyk na rynku mogły powodować utratę nawet całej wpłaconej na zakup mieszkania kwoty, ustawodawca zdecydował, że trzeba wprowadzić kompleksową regulację zapewniającą ochronę kupujących.

Na kanwie powyższego 16 września 2011 r. weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, potocznie zwana: „ustawą deweloperską”. Ma ona na celu zapewnienie ochrony nabywców (osób fizycznych) mieszkań i domów jednorodzinnych od deweloperów. Przedmiotowy akt prawny zapewnia ochronę na kilku płaszczyznach. W skrócie wymienić należy: środki ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę, zasady i tryb zawierania umów deweloperskich, obowiązki przedkontraktowe dewelopera, wymagania dotyczące treści umowy deweloperskiej, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej oraz zasady postępowania ze środkami nabywcy w przypadku upadłości dewelopera.

Przez umowę deweloperską ustawa rozumie: umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego (lub domu jednorodzinnego, bądź użytkowania wieczystego tegoż), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Oznacza to, że umowa deweloperska obejmuje swym zakresem całość przedsięwzięcia: za określoną cenę kupna, inwestor zobowiązuje się, że wybuduje określony obiekt budowlany, np. dom wielorodzinny, a następnie z tego domu wydzieli konkretny lokal mieszkalny o podanych w umowie parametrach i przeniesie własność tego lokalu na nabywcę.

Oprócz wprowadzenia wymogu zachowania formy aktu notarialnego dla umowy deweloperskiej i nakazu zawarcia konkretnych informacji w prospekcie informacyjnym, jednym z najważniejszych zapisów chroniących nabywców są zasady gromadzenia i wydatkowania pieniędzy otrzymywanych od kupujących. Zgodnie z ustawą obecnie deweloper może korzystać z dwóch wariantów: otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Ten drugi cechuje się tym, że inwestor może zgłosić się do banku o uwolnienie zdeponowanej kwoty dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności (lub użytkowania wieczystego), czyli na końcu procesu: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;

Powyższy wariant uznać należy za bardzo silnie chroniący nabywcę, gdyż dopiero po przejściu prawa własności lokalu, deweloper może otrzymać wpłaconą na specjalne konto depozytowe banku cenę zakupu. W takim wypadku kupujący nie martwi się zbytnio, czy deweloper ukończy i czy ukończy prawidłowo inwestycję, czy nie ogłosi upadłości itp. Jego pieniądze są chronione przez bank. Niestety z punktu widzenia inwestora nie jest to korzystna forma rozliczeń, gdyż przez cały okres budowy inwestycji musi ją finansować ze swoich środków.

Dlatego najczęściej spotykaną formę zabezpieczenia środków nabywców stanowi otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zgodnie z ustawą przez otwarty rachunek rozumie się: należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów prawa bankowego służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie.

Idea otwartego rachunku polega na tym, że wypłata środków pieniężnych na rzecz dewelopera nie następuje jednorazowo po przeniesieniu prawa na rzecz nabywcy (jak w przypadku rachunku zamkniętego), ale środki te wypłacane są stopniowo w czasie trwania procesu budowlanego. Inwestycja zgodnie z umową jest podzielona na etapy. Inwestor otrzymuje możliwość uzyskania środków pieniężnych po zrealizowaniu danego etapu zgodnie z harmonogramem. Bank ma obowiązek dokonać kontroli każdego z zakończonych etapów poprzez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane. Jeśli częściowa realizacja jest zgodna z założeniami, to bank zgodnie z harmonogramem wypłaca określoną kwotę stanowiącą wydatki związane ze zrealizowanym etapem. Dodatkowo nadzór banku rozciąga się na przesłankę celowości wydatkowania środków przez inwestora.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy występuje w trzech konfiguracjach:

1.      wraz z gwarancją ubezpieczeniową,

2.      wraz z gwarancją bankową,

3.      bez zabezpieczeń.

Propozycja nowelizacji ustawy przez UOKiK w dużej mierze dotyczy właśnie likwidacji otwartych rachunków w wersji bez zabezpieczeń. Jak czytamy na stronie UOKiK: Główny cel nowelizacji to lepsza ochrona wpłat przyszłych mieszkańców. UOKiK przygotował pakiet rozwiązań, które mają ją zapewnić. Z otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych korzysta ok. 80 proc. deweloperów. Tymczasem nie chronią one należycie konsumentów przed utratą pieniędzy np. gdy firma budująca mieszkania upadnie albo nie rozpocznie czy nie dokończy budowy  – wyjaśnia Marek Niechciał, prezes UOKiK. UOKiK zamierza zlikwidować otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze bez zabezpieczeń. To rachunki, na które kupujący wpłacają pieniądze, a bank przekazuje je deweloperowi zgodnie z ustalonym harmonogramem. Jednak nie kontroluje postępów prac. W przypadku bankructwa firmy prowadzącej inwestycję klient może nie odzyskać tej części pieniędzy, którą deweloper już otrzymał i wydał na nieukończoną budowę.

Powyższa propozycja, jeśli wejdzie w życie, na pewno zapewni większą ochronę nabywców. Dotyczy to, jak wskazuje UOKiK, w szczególności sytuacji, gdy deweloper nie realizuje lub „porzuca” inwestycję w stosunku do wypłaconych już funduszy przez bank. W przypadku prawidłowo skonstruowanych warunków gwarancji na taką ewentualność kupujący jest w pełni chroniony.

W ramach pozostałych propozycji nowelizacji UOKiK proponuje:

- Rozszerzenie zakresu ochrony ustawy na wybudowane już lokale: Obecnie ustawa deweloperska chroni tylko osoby, które kupują mieszkania przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie. UOKiK chciałby rozszerzyć przepisy także na gotowe lokale. Dzięki temu ich nabywcy zyskaliby ochronę wpłaconych pieniędzy do czasu przeniesienia na nich własności. Nie straciliby ich, gdyby w międzyczasie deweloper zbankrutował. Mieliby też takie same prawa związane z odbiorem mieszkania i zgłaszaniem wad jak ci, którzy wcześniej przystąpili do inwestycji.

- Objęcie przepisami ustawy garaży i miejsc postojowych.

- Uregulowanie kwestii związanych z umowami rezerwacyjnymi. Obecnie taka umowa nie podlega ustawie i często jest dla kupujących niekorzystna. Prezes UOKiK widzi tę kwestię następująco: Opłata rezerwacyjna ma mieć charakter kaucji. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej będzie zaliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jeśli umowa rezerwacyjna zostanie rozwiązana, bo np. bank nie udzieli kredytu, to klient otrzyma pieniądze z powrotem. Gdyby natomiast nie doszło do podpisania właściwej umowy z winy dewelopera, to będzie musiał zwrócić opłatę w podwójnej wysokości.

- Do umowy wprowadzona ma być obligatoryjna informacja o cenie mieszkania oraz o ryzyku utraty części pieniędzy (sumy przekraczającej 100 tys. euro) w sytuacji upadłości banku prowadzącego rachunek powierniczy. Zaproponowano także wprowadzenie do umowy obligatoryjnego załącznika w postaci zgody banku finansującego przedsięwzięcie inwestycyjne o tym, że kupujący po wpłaceniu pełnej ceny otrzyma mieszkanie z czystą hipoteką.

Oczywiście należy poczekać na konkretny projekt aktu, ale analizując powyższe propozycje, można zauważyć, że znowelizowana ustawa deweloperska chroniłaby nabywców na wyższym niż obecnie poziomie.