Artykuły
Z planem miejscowym czy bez planu? Nie daj się zaskoczyć


Decydując o tym, gdzie chcemy zamieszkać, zgadzamy się też na sąsiedztwo, które zastaniemy, a także na dopiero planowaną infrastrukturę miejską. Co zrobić, aby uniknąć przykrych niespodzianek w przyszłości?


Mimo iż uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego towarzyszą debaty i dyskusje w mediach, a nawet protesty mieszkańców dzielnic czy organizacji pozarządowych, wagę dokumentów planistycznych większość młodych ludzi uświadamia sobie dopiero po fakcie — tj. po zakupie mieszkania. Obecne władze miasta skłaniają się ku jak największej szczegółowości planów, podobne stanowisko reprezentują krakowscy deweloperzy. Im więcej rygorystycznych kryteriów dotyczących budowy, tym mniejsze prawdopodobieństwo niewłaściwego zagospodarowania przestrzennego. Z drugiej strony uchwalanie planów to długotrwały proces, wydłużający oczekiwanie na rozpoczęcie budowy, a tym samym odbiór mieszkania. Trwa średnio od kilku miesięcy do nawet kilku lat (w zależności od szczegółowości oraz zastosowania przepisów lokalnych i ustawowych). Pewnym kompromisem miał być tryb budowy w oparciu o tzw. wuzetki, czyli decyzje o warunkach zabudowy. Ale to rozwiązanie dolewa oliwy do ognia — nie wszystkim podoba się, że daje inwestorom większą swobodę.


Według informacji Urzędu Miasta Krakowa, w 2017 r. wydano 2631 decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w rzeczywistości to mniej niż w latach 2015–2016 (2970 i 2783). Najwięcej wniosków dotyczyło budynków jednorodzinnych. Deweloperzy realizujący inwestycje mieszkaniowe otrzymali 470 takich decyzji. Dla obiektów usługowych wydano 193 decyzje, najmniej dla obiektów usług publicznych i przemysłowych. Statystycznie zdecydowanie więcej inwestycji w Krakowie powstaje na podstawie pozwolenia na budowę, czyli pod większą kontrolą. Przy czym kontrola ta dotyczy przede wszystkim budownictwa jednorodzinnego. W ubiegłym roku miasto wydało 580 pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych oraz 157 na realizację budynków wielorodzinnych i zespołów mieszkaniowych. Łącznie, biorąc pod uwagę rożne rodzaje inwestycji budowlanych, w roku 2017 wydano 4654 decyzje o pozwoleniu na budowę (w 2015 r. — 4251, a w 2016 r. — 4159).


Co sprawdzimy w planie miejscowym?


Dlaczego miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego są tak ważne z perspektywy nabywców mieszkań? Inwestycja w nieruchomości ma charakter długoterminowy. Kupujemy nie na chwilę, ale na co najmniej kilka lat, a nawet na całe życie. Plan zagospodarowania przestrzennego stanowi akt prawa miejscowego, na którego podstawie urząd miasta wydaje pozwolenie na budowę. Zawiera wszystkie informacje o danym obszarze, dopuszczalne możliwości zabudowy terenu (m.in. maksymalną wysokość budynków i ich przeznaczenie, rodzaj zabudowy mieszkaniowej: jednorodzinna czy wielorodzinna, wolnostojąca czy zwarta) czy zakładany odsetek terenów zielonych.


Analizując założenia dotyczące dopuszczalnej zabudowy w sąsiedztwie wybranej przez nas inwestycji, możemy na przykład ocenić, jak intensywny będzie ruch samochodowy, a co za tym idzie, czy wystarczy zewnętrznych miejsc parkingowych. Komunikacja w obrębie osiedla to nie tylko obecny układ drogowy, ale także planowane inwestycje. Z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dowiemy się, jak przebiegają linie tramwajowe (a zatem, jaka będzie komunikacja), jakiego typu drogi mogą powstać na danym terenie. Warto zwrócić uwagę na ich położenie względem osiedli mieszkaniowych oraz oznaczenia: droga główna (G), droga wyższej klasy technicznej — zbiorcza (Z). Zasadniczym pytaniem, na które należy sobie odpowiedzieć, jest to, czy rozważana przez nas lokalizacja została objęta miejscowym planem. Co istotne, dokument nie musi dotyczyć całej dzielnicy, może tylko regulować zabudowę w jej części. W ciągu 7 lat procent objęcia powierzchni miasta miejscowymi planami wzrósł z 36,1 do 50,9 proc.


Dostęp do zieleni


Mieszkańcy mają wysokie wymagania w kontekście terenów zielonych i tworzenia nowych przestrzeni publicznych. Obecnie w Krakowie dostęp do zieleni w sąsiedztwie miejsc zamieszkania jest nierównomierny. Warto zwrócić uwagę, czy w pobliżu wybranej inwestycji mieszkaniowej już istnieje lub ma powstać miejski obszar zielony. Ważne są także informacje o udziale terenu biologicznie czynnego w granicach samej inwestycji. Deweloper musi w tym zakresie realizować założenia planu miejscowego. Zgodnie z warunkami technicznymi w budownictwie, na działkach budowlanych przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną minimum 25 proc. powierzchni powinna stanowić przestrzeń biologicznie czynna — chyba że w obowiązującym miejscowym planie określono inne proporcje.


Dla przypomnienia, zgodnie z rozporządzeniem z 12 kwietnia 2002 r. (nowelizacja w 2009 r.) Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, teren biologicznie czynny to: teren z nawierzchnią ziemną, urządzoną w sposób zapewniający naturalną wegetację, a także 50 proc. powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią, nie mniej jednak niż 10 mkw., oraz woda powierzchniowa na tym terenie. Jeśli działka nie jest położona w granicach obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w decyzji o warunkach zabudowy powinny znaleźć się brakujące informacje, m.in. o zieleni, wielkości zabudowy, kącie nachylenia dachu czy szerokości elewacji frontowej.


Własność gruntów


Do powstawania nowych parków w przyszłości będzie konieczne wykupywanie prywatnych działek. Trzeba liczyć się z tym, że do Gminy Miejskiej Kraków należy (stan na 2017 r.) tylko 20,8 proc. gruntów, do Skarbu Państwa — 21 proc. W rękach prywatnych właścicieli pozostaje blisko 45 proc. wszystkich działek. Kościoły i związki wyznaniowe mają do dyspozycji 2,3 proc. gruntów.


Warto przeanalizować także kategorie dostępnych terenów. Według danych z 2017 r., zabudowanych i zurbanizowanych jest już 45,6 proc. gruntów. Porównywalną powierzchnię (45,2 proc.) zajmują grunty rolne. Na razie nie ma deklaracji ze strony urzędników, pozwalającej przypuszczać, że w najbliższej przyszłości dojdzie do przekształcania tych obszarów w działki budowlane. Oznacza to, że te tereny powinny być wolne od zabudowy mieszkaniowej. Warto śledzić zmiany w tym zakresie. Dla porównania, grunty leśne i użytki ekologiczne stanowią razem 5,5 proc. powierzchni terenów.


Czy możemy mieć wpływ na plany zabudowy?


Aktualne miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego dla różnych obszarów miasta są publikowane na stronie Biura Informacji Publicznej UMK. Chcąc mieć wpływ na ich kształt, trzeba śledzić obwieszczenia prezydenta miasta o rozpoczęciu sporządzania dokumentów. Takie ogłoszenie daje nam prawo do zgłoszenia wniosków do planu, opisania, jakie mamy oczekiwania w zakresie zagospodarowania przestrzennego. Informacje o miejscu i terminie składania wniosków powinny być podane w obwieszczeniu. Kolejnym etapem konsultacji z mieszkańcami miasta jest wyłożenie projektu do publicznego wglądu. Na tym etapie możemy analizować już konkretne zapisy dokumentu. Dwadzieścia jeden dni — tyle zwykle wynosi minimalny okres na konsultacje prowadzone przez urzędy miast, m.in. w sprawach planów zagospodarowania przestrzennego. W takich przypadkach można ustalić jeszcze dłuższy okres na organizowanie spotkań z mieszkańcami.

Niezależnie od przebiegu konsultacji, należy pamiętać, że stanowią one narzędzie doradcze, którego celem jest lepsze dostosowanie projektów do oczekiwań mieszkańców miasta.


Joanna Kus