Artykuły
Zakup działek w celach inwestycyjnych

Niemal w całej Polsce doszło do znaczących podwyżek cen gruntów budowlanych. Coraz mniejsza dostępność działek pod inwestycje będzie wpływać na dalszy wzrost ich wartości i konkurencyjność rynku. W dłuższej perspektywie inwestowanie w grunty w atrakcyjnych lokalizacjach, może być bardzo opłacalne. Czy tak jest w Krakowie i okolicach? Na temat lokalnego rynku działek budowlanych i przemyślanego inwestowania, z Pawłem Bystrowskim, młodszym specjalistą ds. sprzedaży i wynajmu nieruchomości w Nowodworski Estates, rozmawiała Katarzyna Wojaczek.

 

W ostatnim czasie grunty w Krakowie i okolicach bardzo podrożały.  Czy konsekwencją będą także podwyżki cen mieszkań? Dlaczego?

Istotnie inwestorzy przyznają, że czekają nas podwyżki cen mieszkań na rynku pierwotnym. Przyczyn jest kilka; jedną z wymienionych są ceny zakupu działek budowlanych, ale to nie jedyny powód zapowiadanych podwyżek. Wzrosły również pozostałe koszty związane z procesem budowlanym. Jeden z deweloperów podsumował, że łączny wzrost kosztów w ciągu ostatnich dwóch lat, to ok. 50 proc. Trzeba jednak przyznać, że część deweloperów realizuje inwestycje na nieruchomościach zakupionych po roku 2008, w latach tzw. „niżu” na rynku nieruchomości – czym właśnie można tłumaczyć utrzymywanie stabilnego poziomu cen. Niemniej ta „rezerwa” ziemi kurczy się, a każdy nowym zakup działki pod przyszłą budowę będzie kalkulowany w taki sposób, że klient końcowy zapłaci za mieszkanie odpowiednio wyższą kwotę.

Z uwagi na potencjał niektórych lokalizacji, kupując teraz działkę budowlaną, można zrobić tzw. interes życia. Które to będą rejony?

Ziemia to jedyny towar, którego nie można wyprodukować, więc w długiej perspektywie czasu na inwestowaniu w ziemię zawsze się zyska, ale rozumiem, że chodzi o znacznie bardziej spektakularne korzyści, więc przytoczę kilka prostych zasad. Należy śledzić miejskie plany związane z inwestycjami w infrastrukturę drogową oraz w nowe linie tramwajowe. Rejony obecnie słabo skomunikowane lub po prostu kojarzące się z ciągłymi korkami, zyskają na nowych inwestycjach, zwłaszcza jeśli dodatkowo doprowadzi się linie tramwajowe, które w opinii większości kupujących mieszkania są gwarancją sprawnej komunikacji. Jednym z takich terenów są rejony Górki Narodowej, do której doprowadzona zostanie linia tramwajowa. Zwróciłbym uwagę również na rozpoczynającą się inwestycję Trasy Łagiewnickiej oraz na zupełnie lekceważony wschodni obszar miasta w Nowej Hucie. Mamy już wygodne połączenie obwodnicy autostradowej ze wschodem Krakowa, trwa przebudowa ul. Igołomskiej, która dwukrotnie powiększy swoją przepustowość, a w perspektywie jest również wydłużenie linii tramwajowej. Obszar, o którym mówię, zwany Nowa Huta Przyszłości, to oczywiście teren pod inwestycje usługowe, a nie mieszkaniowe, ale warto o tym mówić, ponieważ ceny ziemi w tym rejonie są nadal atrakcyjne, a po ukończeniu wszystkich inwestycji w infrastrukturę, z pewnością ulegną zmianie.

W mojej ocenie tzw. okazją dla inwestorów jest przypuszczalne odstąpienie od prac nad planem zagospodarowania dla cennych przyrodniczo terenów, który obejmuje kilkaset obszarów na terenie całego Krakowa. Pod tą piękną nazwą planu kryło się zamierzenie zamrożenia setek hektarów ziemi należącej do drobnych prywatnych właścicieli w różnych częściach miasta. W ostatnim z wywiadów prezydent Krakowa podkreślił, że z obawy o protesty i potencjalne miliardowe odszkodowania, miasto zaniecha prac nad planem. Uważam, że to idealny moment na „pójście na zakupy”. Sądzę, że wielu obecnych właścicieli będzie skłonnych do sprzedania, a kupiec będzie miał czas na zdobycie warunków zabudowy.

Jak dobrze zaplanować taką inwestycję i skorzystać na zakupie?

To zależy od tego, czy mówimy o inwestycji w usługi, mieszkaniówkę, czy o realizacji własnego celu mieszkaniowego, czyli budowie domu jednorodzinnego. Podstawą jest zawsze analiza stanu prawnego nieruchomości, możliwości doprowadzenia mediów oraz sprawdzenie bezpośredniego otoczenia. Mówiąc wprost, ważne, czy działka ma charakter budowlany, czy powstał plan zagospodarowania, a jeśli nie, to jakie są szanse na uzyskanie korzystnych warunków zabudowy, tzw. WZ. Jakie są perspektywy rozwoju okolicy, np. czy miasto nie planuje w pobliżu oczyszczalni ścieków lub innego uciążliwego sąsiedztwa. Jeśli działka nie ma planu zagospodarowania, to musimy podjąć działania celem uzyskania warunków zabudowy. Jeżeli na wszystkie pytania odpowiemy sobie pozytywnie, a następnie uzyskamy WZ, to pozostaje tylko wybór jednej z dwóch dróg; podjęcie własnej inwestycji lub odczekanie do momentu, gdy uznamy, że ceny ziemi w okolicy są na satysfakcjonującym poziomie, i sprzedanie z zyskiem właściwemu inwestorowi.

Można podzielić działkę na mniejsze i sprzedawać?

Oczywiście działki możemy dzielić, ale trzeba pamiętać, że miasto określa minimalne powierzchnie działek po podziale, np. 7 arów (700 mkw.) dla terenu przeznaczonego pod zabudowę jednorodzinną. Nie ma jednolitych zasad i w różnych częściach Krakowa zostało to inaczej określone. Jest wiele obszarów miasta z dużą liczbą działek bez dostępu do drogi, które jeden inwestor może zakupić za potencjalnie niewielkie kwoty. Scalając działki, by potem sensownie je podzielić i zyskać na tym procesie.

Jak wygląda inwestycja w działkę w kontekście własnych celów mieszkaniowych? Jest to popularne zjawisko?

Powiedziałbym, że jest to zjawisko stałe. Często takie działki są nabywane przez kilka bliskich sobie osób, znajomych, którzy planują budowę kilku domów. Niekiedy również, kupiec nabywa większą nieruchomość pod budowę własnego domu z zamiarem wydzielenia kolejnych działek i sprzedania ich.

Czy w Krakowie opłaca się wybudować dom „na własną rękę"? W których rejonach możemy znaleźć wolne działki?

Zawsze będzie się opłacało, o ile dokona się przemyślanego zakupu działki. Są lokalizacje prestiżowe, gdzie ceny za ar dochodzą nawet do 200 tys. zł – mowa o Woli Justowskiej. Ale jest też wiele ładnych miejsc w Krakowie z rozsądnymi cenami ziemi, idealnych do osiedlenia się w sąsiedztwie domów jednorodzinnych. Na północy miasta mam na myśli Tonie, a na południu: Bodzów, Kostrze, Pychowice, Skotniki i Tyniec – czyli dzielnicę 8 Dębniki. Są również miejsca  mniej oczywiste i wymagające przełamania schematów. Mam tu na myśli Przylasek Rusiecki, zwany „krakowskimi Mazurami” z uwagi na kompleks kilkunastu zalewów. Teren wyjątkowo ładny, znacznie zyska wraz z rozpoczętą rewitalizacją i budową kompleksu rekreacyjnego. Cena za ar ziemi pod dom jednorodzinny nie przekracza w tym rejonie 10 tys. złotych.

Czy to będzie prestiżowa Wola Justowska, podmiejski Tyniec w pobliżu opactwa Benedyktynów, czy pozytywnie zaskakujący Przylasek Rusiecki, zawsze proszę pamiętać, że kupując ziemię, pozyskuje się jedyny towar, którego nie można wyprodukować, a którego posiadanie w przeszłości wiązało się z wyższą pozycją w hierarchii społecznej. Wszystkim „nowym ziemianom” życzę udanych zakupów.