Artykuły
Kupno i sprzedaż nieruchomości w czasach pandemii


Zarówno w czasie pandemii, jak i przed nią nabycie nieruchomości trudno przyrównać do transakcji bagatelnej. Z tych względów racjonalnie postępujący kupujący zakup winien poprzedzić szeroko pojętą analizą: tak na gruncie finansowym, technicznym, jak i prawnym.

Na płaszczyźnie prawnej czynności, jakie należy dopełnić, kupując mieszkanie w dobie koronawirusa, zasadniczo nie różnią się zbytnio od tych, które ostrożnie postępujący nabywca powinien wykonywać i przed pandemią. Podstawowym aktem staranności jest weryfikacja stanu prawnego nieruchomości oraz ustalenie możliwości jej zabudowy. Oczywiście szczegółowy zakres badania zależy od charakteru transakcji, jej przedmiotu, celu inwestycyjnego, a także m.in. podstaw nabycia nieruchomości przez sprzedającego i jego poprzedników prawnych. Do elementarnych czynności, jakie kupujący winien podjąć przed transakcją, zaliczyć należy co najmniej: 


  • zapoznanie się z treścią księgi wieczystej, ustalenie, czy nieruchomość nie jest obciążona prawami lub roszczeniami osób trzecich,
  • zbadanie stanu posiadania nieruchomości,
  • ustalenie możliwości zabudowy nieruchomości (lub sprawdzenie legalności zabudowy istniejącej), 
  • sprawdzenie, czy nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzeni lub studium, lub czy została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy,
  • zweryfikowanie stanu prawnego dostępu nieruchomości do drogi publicznej.
Oczywiście nieco inne czynności sprawdzające podejmuje się, gdy przedmiotem zakupu jest lokal mieszkalny, który dopiero ma zostać wybudowany przez dewelopera, a inne, gdy kupujemy istniejący lokal z założoną księgą wieczystą. Analiza transakcji, gdzie przedmiotem jest niezabudowana nieruchomość pod dom jednorodzinny również istotnie różni się np. od badania transakcji dotyczącej działek nabywanych pod budowę osiedla.


Ryzyka wywołane przez koronawirusa


Pandemia COVID-19 nie tyle stworzyła, co zwiększyła pewne ryzyka, przed którymi warto się zabezpieczyć kupując nieruchomość. W szczególności może zdarzyć się, że kupujący nie uzyska kredytu na zakup mieszkania. Oczywiście ryzyko to istniało i wcześniej, jednak przez wielu kupujących, przyzwyczajonych do stabilnej sytuacji finansowej, było ono bagatelizowane. Obecnie zaś faktem jest, że wiele banków zaostrzyło warunki uzyskania kredytu. Z tych względów racjonalnym jawi się założenie pesymistycznego wariantu nieuzyskania przez nabywcę bankowego finansowania. By uchronić się przed tego rodzaju ryzykiem, w umowie przedwstępnej lub w umowie deweloperskiej należy zawrzeć klauzulę przewidującą po stronie kupującego prawo odstąpienia od umowy na wypadek nieuzyskania kredytu. W klauzuli tej koniecznie powinno się wskazać termin, w ciągu którego kupujący będzie uprawniony skorzystać z tego prawa. Jeżeli taki termin nie zostanie zastrzeżony, klauzula będzie nieważna. Należy nadto wskazać, że w przypadku skorzystania z prawa odstąpienia od umowy, ewentualnie uiszczona przez kupującego zaliczka lub zadatek w określonym terminie podlega zwróceniu przez sprzedającego w wysokości nominalnej. Jeżeli kupujący ma obawy, że np. po nabyciu nieruchomości może stracić pracę przez koronawirusa i że nie podoła spłacie kredytu, teoretycznie można by rozważyć umieszczenie w umowie sprzedaży klauzuli przewidującej ograniczone w czasie prawo odstąpienia przez kupującego od umowy już po finalizacji transakcji. Jawi się to jednak za nierealne, by sprzedający, a tym bardziej deweloper, przystał na takie rozwiązanie.


Z powodu koronawirusa istnieje większe ryzyko, że sprzedaż dokonywana jest z potrzeby pilnego wyzbycia się przez sprzedającego majątku z powodu własnych problemów finansowych. W takim wypadku kupujący mógłby zostać pozwany do sądu przez wierzycieli sprzedającego o uznanie umowy sprzedaży za bezskuteczną, na podstawie przepisów o tzw. skardze pauliańskiej. By zmniejszyć ryzyko z tym związane, zalecane jest zbadanie stanu wypłacalności sprzedającego. W tym celu sprzedający winien przedłożyć co najmniej zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach i składkach na ubezpieczenia społeczne. Przy transakcjach o większej wartości niczym niezwykłym jest zbadanie czy sprzedający nie figuruje w rejestrach dłużników lub czy nie toczy się przeciwko niemu egzekucja komornicza. Jeżeli sprzedający posiada długi, zwłaszcza publicznoprawne, by transakcja stała się bezpieczniejsza, odpowiednia część ceny powinna być płatna bezpośrednio do rąk wierzycieli.


Bezpieczne nabycie nieruchomości na rynku pierwotnym


W obecnych realiach nie ma w istocie skutecznych narzędzi, by w stu procentach zabezpieczyć się przed ryzykiem niewypłacalności dewelopera. Oczywiście mogłoby nim być np. postanowienie, że zapłata ceny następuje dopiero po zawarciu umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowy jego sprzedaży. Nierealnym jednak jawi się oczekiwanie, że deweloperzy masowo będą się godzić na zawarcie umowy na takich warunkach. Kupujący są oczywiście częściowo chronieni przez instytucje prawne znane także przed epidemią koronawirusa. W przypadku umów deweloperskich zaliczki i zadatki są przelewane na rachunki depozytowe – przy czym zazwyczaj są to rachunki otwarte, tj. deweloper wraz z postępem prac zużywa je na poczet inwestycji. Ponadto prawo upadłościowe przewiduje specyficzne postępowanie na wypadek ewentualnej upadłości dewelopera. Niestety wszystkie te instrumenty prawne, choć częściowo minimalizują i łagodzą skutki niewypłacalności dewelopera, nie dają jednak gwarancji odzyskania 100 proc. wpłaconych środków, ani pewności, że uda się dokończyć inwestycję. Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym, powinniśmy przede wszystkim zbadać osobę dewelopera, jego poprzednie inwestycje i dokumenty finansowe. Choć faktem jest, że nawet i duże dotychczas uznawane za wiarygodne i godne zaufania podmioty mogą mieć trudności z finalizacją inwestycji z powodu koronawirusa. Problemem może być choćby niedostępność pracowników budowlanych czy materiałów, jak i opóźnienia w uzyskaniu zaświadczeń bądź decyzji z organów administracji.


Perspektywa sprzedającego


Po pierwsze, z perspektywy sprzedającego, korzystnym jest zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. W tym wariancie sprzedający będzie uprawniony dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, a kolejno domagać się zapłaty ceny. Oczywiście ów kij ma dwa końce – tj. kupującemu również służyć będzie wówczas lustrzane roszczenie. Sprzedający, który jest zainteresowany uzyskaniem gwarancji, że zawarcie umowy z danym nabywcą nie skończy się stratą czasu, winien nalegać, by przy zawarciu umowy przedwstępnej, kupujący zapłacił sprzedającemu zadatek. Na wypadek niedojścia umowy przyrzeczonej do skutku, sprzedający będzie uprawniony od umowy odstąpić, otrzymany zadatek zachowując dla siebie. Tak jak i poprzednio, i to rozwiązanie ma drugi koniec, tj. w przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, ten będzie mógł domagać się zapłaty podwojonej wysokości uiszczonego zadatku. Należy pamiętać, że wysokość zadatku nie może być oderwana od istoty i celów tej instytucji. Przyjmuje się, choć nie wynika to z literalnego brzmienia przepisu, jego wysokość nie powinna przekraczać ~20 proc. ceny.


Sprzedający winien też upewnić się, czy dysponuje kompletem dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej. W szczególności może chodzić o wypis, wyrys z ewidencji gruntów dla celów prawnych, tzw. zaświadczenie o lasach (zaświadczenia o objęciu działek uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach), zaświadczenie o przeznaczeniu terenu w MPZP lub o kierunkach zagospodarowania w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, zaświadczenie o rewitalizacji. Niekiedy, w zależności od podstawy nabycia, potrzebne też będzie zaświadczenie o uregulowaniu (lub przedawnieniu lub zwolnieniu) z podatku od darowizny / zasiedzenia / spadku / nieodpłatnego zniesienia współwłasności. Niekiedy życzeniem kupującego jest przedstawienie zaświadczenia o wymeldowaniu lub o niezaleganiu w podatkach. Z uwagi na pandemię, zdarza się, że czas oczekiwania na uzyskanie stosownych zaświadczeń przedłuża się i z tych względów nie warto na ostatnią chwilę zostawiać wniosków o ich wystawienie, lecz najlepiej wystąpić o nie niezwłocznie. Z powodu braku tych dokumentów notariusz nie będzie mógł sporządzić aktu. Jeżeli z umowy wynika, że to sprzedający był zobowiązany do wydobycia i przedstawienia zaświadczeń, niedopełnienie obowiązków mogłoby umożliwić kupującemu skorzystanie z prawa odstąpienia od umowy.


Ostatnia deska ratunku


Trzeba nadto mieć świadomość, że w każdym wypadku zawarcia umowy przedwstępnej, kupujący zawsze może wystąpić z wnioskiem o rozwiązanie umowy z powodu tzw. nadzwyczajnej zmiany stosunków. Jeżeli sprzedający nie uznaje takiej podstawy, kupujący ma możliwość wystąpić do sądu o zmianę lub rozwiązanie umowy. Przed takim ryzykiem nie da się zabezpieczyć, albowiem nie da się skutecznie wyłączyć w umowie uprawnienia strony do domagania się rozwiązania umowy przez sąd z powodu nadzwyczajnych okoliczności. Zgodnie z Art. 357[1] k.c. Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym. Z powyższego płynie konkluzja, że możliwość powołania się na negatywne skutki wywołane przez koronawirusa tyczy się w zasadzie jedynie umów zawartych przed nadejściem pandemii. W przypadku bowiem umów zawartych po tej dacie, strona obiektywnie mogła przewidzieć, że z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków może dojść do nadmiernych trudności w spełnieniu świadczenia lub rażącej straty.


Tekst: radca prawny Michał Podolec

www.krmp.pl 

www.porady.prawne.online.pl