Artykuły
Ryzyka związane z zakupem używanego mieszkania


Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, należy liczyć się z pewnym ryzykiem. Zakup nieruchomości z lokatorami, prawo dożywocia czy hipoteka to tylko niektóre konsekwencje, jakie mogą czekać nabywcę, jeśli zbyt pospiesznie sfinalizuje transakcję. Jak się przed tym zabezpieczyć?



Księgi wieczyste i rękojmia


Podstawową i, zdaje się, najważniejszą czynnością, którą nabywca nieruchomości z rynku wtórnego powinien podjąć, jest zapoznanie się z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej przedmiot jego zainteresowania. Księga wieczysta zawiera informacje w przedmiocie stanu prawnego nieruchomości, w szczególności wskazuje jej właściciela, obciążenia ustanowione na nieruchomości czy roszczenia, których przedmiotem jest nieruchomość. Księgi wieczyste są jawne, a wgląd do nich można uzyskać przy użyciu Internetu.

Pomimo tego, że ustawa o księgach wieczystych i hipotece ustanawia domniemanie zgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, kupujący mieszkanie powinien sprawdzić, czy rzeczywiście tak jest.


Po pierwsze nabywca nieruchomości powinien zbadać, czy sprzedający naprawdę jest właścicielem oferowanej nieruchomości. Zakup lokalu od osoby niebędącej jego właścicielem może wiązać się z konsekwencją w postaci nieważności umowy przeniesienia własności nieruchomości. Jeżeli jednak nabywca kupił mieszkanie od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel, ale w rzeczywistości nim nie będącej, to mógł nabyć prawo jej własności, jeżeli działał w ramach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę, który w wyniku odpłatnej czynności prawnej nabył własność lub inne prawo rzeczowe, pod warunkiem, że działał w dobrej wierze.


Księgi wieczyste zawierają także szereg innych ważnych informacji, których uzyskanie pomaga uniknąć wielu przykrych niespodzianek. Istotne jest to, by zbadać, czy nieruchomość jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym, prawem osobistym lub roszczeniem, które może zostać ujawnione w księdze wieczystej. Istotą prawa rzeczowego jest nadanie skutecznego względem wszystkich uprawnienia osobie niebędącej właścicielem rzeczy do korzystania z niej w pewnym zakresie. Nieruchomość można obciążyć użytkowaniem, służebnością, hipoteką, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Jednym prawem rzeczowym, które dla swego istnienia wymaga wpisu do księgi wieczystej, jest hipoteka. Z tego wynika, że nawet jeżeli księga wieczysta nie zawiera informacji w przedmiocie obciążenia nieruchomości służebnością (także służebnością mieszkania) czy użytkowaniem, to nie można wykluczyć ustanowienia tych praw.


Księga wieczysta może również zawierać wpis w postaci ostrzeżenia o niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, jak również wpisy ujawniające roszczenia, np. o przeniesienie własności nieruchomości, o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego, np. hipoteki na rzecz banku, o wpis prawa dożywocia czy najmu do księgi wieczystej.


Z powyższego wynika, że nawet jeżeli księga wieczysta nie zawiera żadnych wpisów dotyczących obciążeń ustanowionych na nieruchomości lub innych praw ją obciążających, ostrzeżeń, wzmianek o roszczeniach, to założenie, że nieruchomość nie zawiera „niespodzianek” jest błędne, w związku z czym nabywca powinien, obok analizy księgi wieczystej, podjąć próby uzyskania jak największej ilości informacji dotyczących wybranej nieruchomości.


Jak wyżej zasygnalizowano, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nie tylko transakcję zakupu nieruchomości od osoby nieuprawnionej. Rękojmia może działać także w ten sposób, że chroni nabywcę w wypadku kupna nieruchomości, która według księgi wieczystej nie jest obciążona lub obciążenia te są mniejsze niż w rzeczywistości. Przykład stanowi sytuacja, gdy hipoteka ujawniona w dziale IV księgi wieczystej, wskutek błędu obciąża nieruchomość na kwotę mniejszą, niż powinna. Wówczas kupujący nabywa nieruchomość zgodnie ze stanem prawnym ujawnionym w księdze. Oczywiście ów nabywca musi spełnić wszystkie przesłanki wymagane dla zastosowania tej instytucji.


Zakup nieruchomości wraz z lokatorami


Prawo dożywocia należy do praw obligacyjnych, które co do zasady działają tylko między stronami czynności prawnej. Jego treść stanowi, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, obowiązek zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, w braku odmiennej umowy, poprzez przyjęcie zbywcy jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie mu odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienia mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Prawo to może zostać ujawnione w księdze wieczystej, ale nie jest niezbędne dla jego istnienia. Kupując nieruchomość, nawet w warunkach pozwalających na działanie w ramach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, zawsze należy wziąć jego istnienie pod uwagę, gdyż stanowi ono jeden z wyjątków, przeciwko którym rękojmia nie chroni nabywcy nieruchomości. W najgorszym przypadku może się bowiem okazać, że pomimo zakupu w ramach rękojmi „czystej” nieruchomości, kupujący nabędzie nieruchomość „wraz z lokatorem”.


Kolejnym przypadkiem zakupu nieruchomości wraz z lokatorami stanowi zakup nieruchomości najętej. O ile rękojmia działa przeciwko najmowi nieujawnionemu w księdze, tak nabywca nieruchomości powinien zachować ostrożność, będąc w przekonaniu, że działa w ramach tej instytucji. Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zapewnia najemcom nieruchomości w celach mieszkalnych szereg uprawnień, w szczególności poprzez wyłączenie prawa do wypowiedzenia najmu w związku z nabyciem własności nieruchomości.


Obok wyżej wymienionych przypadków prawami dającymi uprawnienie do zamieszkiwania lub korzystania z nieruchomości przez osobę niebędącą jej właścicielem są użytkowanie i służebność (w szczególności mieszkania).

Niejako na marginesie należy zauważyć, że wbrew powszechnemu przekonaniu, meldunek osób, którym nie przysługuje prawo zajmowania lokalu, nie rodzi żadnego ryzyka po stronie kupującego. Zgodnie bowiem z ustawą o ewidencji ludności instytucja meldunku służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała. Zatem meldunek nie rodzi co do zasady jakichkolwiek uprawnień na rzecz osoby zameldowanej w lokalu (domu jednorodzinnym).


Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu


Ciekawy przypadek dotyczący instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wiąże się ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu będącym prawem rzeczowym o treści zbliżonej do własności. Lokale będące przedmiotem tego prawa nie wyróżniają się w sposób szczególny spośród mieszkań „własnościowych”. Jest to prawo zbywalne, jak również podlegające dziedziczeniu. Zasadnicza różnica pomiędzy własnością a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu sprowadza się do tego, że właścicielem lokalu obciążonego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu jest spółdzielnia mieszkaniowa. W związku z tym uprawnionemu z tego tytułu nie przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Co istotne, uprawniony ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie ma obowiązku założenia dla niego księgi wieczystej. Brak księgi wieczystej oznacza nie tylko, że niemożliwe lub znacznie utrudnione jest dokładne zbadanie sytuacji prawnej lokalu będącego przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, ale wyklucza możliwość działania w ramach rękojmi.

Nabywcy (właścicielowi) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przysługuje uprawnienie do żądania od spółdzielni mieszkaniowej przeniesienia na niego prawa własności tego lokalu. Należy wówczas liczyć się z koniecznością uregulowania zobowiązań wobec spółdzielni mieszkaniowej wynikających z eksploatacji lokalu. Należy również wpłacić wkład na jego budowę, który często jest kwotą niższą niż rynkowa, niemniej w dalszym ciągu może stanowić poważną sumę.


Paulina Moskal

Associate

Kancelaria JanowskiMarkiewicz