Artykuły
To nie bank walczy o klienta. To klient walczy o kredyt


Zaciągając kredyt hipoteczny oddajemy bankowi znacznie więcej, niż potrzebowaliśmy na sfinansowanie mieszkania. Za co w takim razie płacimy, decydując się na pomoc banku przy zakupie mieszkania? Czy klient może obniżyć koszty swojego kredytu bez konsekwencji finansowych? Na te pytania odpowiada Katarzyna Mach-Opoka, ekspert finansowy.


Dlaczego kwota oddawana bankowi bywa dwukrotnością pożyczonej sumy? Za co płacimy?


Zaciągając kredyt hipoteczny, pożyczamy pieniądze od banku. To oznacza, że bank jako instytucja też chce na tym zarobić. Z tego względu obciąża nas różnymi kosztami dodatkowymi: prowizją za udzielenie kredytu, marżą, szeregiem ubezpieczeń, opłatą za wcześniejszą spłatę czy produktami dodatkowymi. Suma tych wydatków z naszej strony stanowi realny zysk banku. Oczywiście największym kosztem dla nas jest marża kredytu, która razem z WIBORem stanowi oprocentowanie kredytu.


W takim razie czy są koszty, na które mamy wpływ, czy wszystkie są podyktowane odgórnie?


To jest ciekawe pytanie. W aktualnej sytuacji bardzo ciężko jest mówić, że na jakiś koszt mamy wpływ. Większość z nich jednak jest pochodną aktualnej sytuacji na rynku. W skład oprocentowania wchodzi WIBOR, na który wpływu nie mamy absolutnie, no i marża ustanawiana przez bank. Tutaj decydując się na ofertę danej instytucji, akceptujemy ich warunki. Oczywiście marże w każdym banku są inne i tak naprawdę wpływ mamy na wybór najkorzystniejszego dla nas  rozwiązania. To samo dotyczy prowizji, chociaż w pojedynczych przypadkach może się okazać, że istnieje szansa na negocjowanie i obniżenie tego kosztu. Kolejnym dodatkowym wydatkiem, na który nie mamy wpływu, jest ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej czy ewentualne ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, o ile nas dotyczy. Bank zazwyczaj ma również stałą opłatę (max. 3 lata) za wcześniejszą spłatę kredytu. Natomiast to my decydujemy o ubezpieczeniu na życie czy ubezpieczeniu nieruchomości. Musimy jednak pamiętać, że często rezygnacja z nich powoduje podwyższenie marży w danym banku. Stąd tak istotne jest, aby przy wyborze kredytu wspomóc się wiedzą i doświadczeniem doradcy.


Czy wybór oferty wpływa na to, ile faktycznie oddajemy bankowi?


Oczywiście. Wszystko zależy od tego, na jaką ofertę się zdecydujemy. Na rynku możemy spotkać się zarówno z droższymi, jak i tańszymi kredytami. Do tego trzeba dodać naszą indywidualną sytuację finansową, wiek, dochody itd. Dopiero wtedy możemy rozważać konkretne oferty banków, a wśród nich znaleźć taką, która najlepiej będzie odzwierciedlała nasze potrzeby i będzie najkorzystniejsza finansowo.


Klient może negocjować proponowane przez bank produkty?


Z tymi negocjacjami jest tak jak mówiłam wcześniej. Aktualnie ciężko jest cokolwiek negocjować, te czasy już minęły. Czasem udaje się wynegocjować delikatną obniżkę prowizji lub marży, ale nie jest to częste i banki już tak chętnie się na to nie zgadzają. Trzeba pamiętać, że aktualnie to nie bank walczy o klienta, tylko klient walczy o to, aby uzyskać kredyt. Banki naprawdę mają olbrzymią ilość chętnych, więc negocjacje to raczej przeszłość. Z oferty dodatkowej możemy oczywiście zrezygnować, ale musimy pamiętać, że rezygnacja z niektórych produktów będzie wiązała się z podwyższeniem marży. Każdy bank ma zazwyczaj do tego inne warunki oferty dodatkowej i koszty rezygnacji z niej.


Czyli rezygnacja z produktów dodatkowych może być kosztowna...


To zależy z czego rezygnujemy. W niektórych bankach rezygnacja z ubezpieczenia na życie nie kosztuje nic, a w innych będzie nas kosztować słono. Każdorazowo trzeba to wnikliwie przeliczyć. Z kolei rezygnacja z ubezpieczenia nieruchomości przez bank w większości przypadków nie będzie mieć wpływu na marżę, możemy przedstawić swoją polisę. Tutaj, aby ustrzec się przed wciśnięciem sobie dodatkowych produktów, najlepiej jest pracować z doświadczonym doradcą, który zna ofertę i warunki jak największej liczby banków. Trzeba usiąść z klientem, przeanalizować jego indywidualną sytuację, dobrać odpowiednie oferty, a następnie przeliczyć, która będzie dla niego  najbardziej opłacalna.


A jeśli chodzi o okres spłaty kredytu, to korzystniejsza jest dłuższa czy krótsza opcja?


Kolejne ciekawe pytanie. Odpowiem tak, jak odpowiadam moim klientom. Oczywiście im krótszy kredyt, tym mniejsze koszty związane z odsetkami. Ma to sens przy małych kredytach. Natomiast ja zazwyczaj jednak doradzam dłuższy okres kredytowania, z niższą ratą, ale spłacenie go wcześniej środkami, które odkładamy sobie gdzieś obok, byle z głową.  Efekt finansowy jest praktycznie taki sam, ale komfort życia i bezpieczeństwo finansowe przez lata o niebo wyższe. Jeśli się rozchorujemy albo stracimy pracę, a wzięliśmy kredyt z krótkim okresem kredytowania i  z wysoką ratą – trzeba będzie ją i tak płacić pomimo naszych kłopotów. Jeśli natomiast mamy dłuższy okres kredytowania  z niższą ratą, a do tego odkładamy „na boku” na jego spłatę, to nie dość, że w razie problemów mamy mniejsze zobowiązanie miesięczne, to jeszcze mamy dodatkowe odłożone środki, z których możemy skorzystać.


Czy płacimy za wcześniejszą spłatę kredytu?


Część banków nie pobiera już opłat za wcześniejszą spłatę, a jeśli któryś bank kontynuuje tę praktykę, to zgodnie z ustawą może to robić do 3 lat. Oczywiście jeśli planujemy spłacić kredyt w ciągu pierwszych trzech lat, warto zwrócić uwagę na taki parametr oferty.


Kiedy opłacalne jest refinansowanie kredytu?


Czy można wybierać ofertę z myślą o refinansowaniu? Refinansowanie kredytu polega na znalezieniu lepszej oferty (chodzi głownie o niższą marże, a co za tym idzie – mniejsze oprocentowanie kredytu) i przeniesieniu go do innego banku. W praktyce jest to zaciągnięcie w nowym banku kredytu hipotecznego i spłacenie nim starego kredytu. Wtedy mamy nowe zobowiązanie, ale już na lepszych warunkach. Jeśli myślimy o takiej opcji już w momencie zaciągania pierwszego kredytu, ważne, aby był on bez prowizji, (bo tego nie odzyskamy) oraz aby nie było opłat za wcześniejszą spłatę. Jeśli natomiast już mamy kredyt, refinansowanie opłaca się, jeśli nasza marża jest wyższa niż aktualne marże rynkowe. Zawsze po kilku latach warto sprawdzić swój kredyt  z doradcą, ponieważ może tam być sporo zapisów czy umów, z których można już zrezygnować i zaoszczędzić trochę pieniędzy.


Jeśli znajomy jest zadowolony ze swojej oferty, będzie ona dobra również dla mnie?


Absolutnie nie. Każdy z nas ma inną sytuację zarówno rodzinną, jak i finansową. Do tego dochodzi nasza historia kredytowa. Aby dobrze dobrać ofertę kredytu, trzeba bardzo indywidualnie podejść do każdego klienta. Należy przeprowadzić analizę finansową, przeliczyć zdolność kredytową, zorientować się, jakim wkładem własnym dysponuje klient. Dopiero wtedy można rzetelnie przygotować oferty tej konkretnej osobie.


Rozmawiała Magdalena Hojniak