Artykuły
Użytkowanie wieczyste a własność: nowe prawa i obowiązki


Użytkowanie wieczyste, jako instytucja prawa cywilnego, od lat budziło kontrowersje. Jest to wprawdzie prawo dziedziczne, zbywalne, na nieruchomościach objętych prawem użytkowania wieczystego uzyskuje się pozwolenia na budowę, ale prawo to jest czasowo ograniczone (99 lat), skutkuje koniecznością ponoszenia opłat przez właściciela oraz możliwością rozwiązania umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.


Krytyka uregulowań prawnych dotyczących wieczystego użytkowania, po transformacji ustrojowej nasiliła się i ostatecznie doprowadziła do uchwalenia ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.


Zgodnie z ustawą, prawo użytkowania wieczystego gruntów (ale tylko zabudowanych na cele mieszkaniowe, a w przypadku gruntów zabudowanych budynkami wielomieszkaniowymi, tylko wtedy gdy liczba lokali mieszkalnych w budynku stanowi co najmniej połowę wszystkich lokali) z mocy samej ustawy przekształca się we własność z dniem 1 stycznia 2019 r.


Aby jednak wpisać powstałe z mocy ustawy prawo własności gruntu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, konieczne jest wydanie zaświadczenia przez:

1) starostę — w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;

2) dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego — w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;

3) odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa — w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;

4) dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji — w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot. Organy wyżej wskazane zobowiązane są wydać zaświadczenie w następujących terminach:

• 12 miesięcy od dnia przekształcenia (czyli od dnia 1 stycznia 2019 r.), jeżeli organ działa z urzędu tj. bez wniosku strony;

• 4 miesięcy, jeżeli właściciel skierował do organu wniosek o wydanie zaświadczenia;

• 30 dni, gdy wniosek o wydanie zaświadczenia uzasadniony jest potrzebą dokonania czynności prawnej, mającej za przedmiot lokal w budynku posadowionym na gruncie, na którym z mocy prawa doszło do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, np. dotyczący sprzedaży/darowizny lokalu albo ustanowienia odrębnej własności lokalu. Zaświadczenie jest potwierdzeniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność, zawiera oznaczenie nieruchomości gruntowej i lokalowej oraz kwotę, jaką należy wnieść za przekształcenie.


Następnie organ ma 14 dni na złożenie wniosku do ksiąg wieczystych o wpis prawa własności w miejsce już nieistniejącego użytkowania wieczystego.


Ważne: w przypadku złożenia wniosku o wydanie zaświadczenia przez jednego z właścicieli lokalu w budynku wielomieszkaniowym, organ ma obowiązek wydać zaświadczenie na rzecz wszystkich właścicieli lokali w budynku oraz ujawnić w księdze wieczystej prawa własności/współwłasności gruntu na rzecz wszystkich właścicieli lokali.


Jakie grunty podlegają przekształceniu?


Art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów określa, które grunty podlegają przekształceniu. Dotyczy następujących działek:

• pod budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i wielorodzinnymi;

• pod budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi służącymi do prawidłowego korzystania z budynków mieszkalnych. Należy zatem wskazać, że przekształceniu nie podlegają grunty, na których znajdują się budynki z przeważającą liczbą lokali niemieszkalnych /usługowych itp.


Na gruncie ustawy pojawiają się wątpliwości, jak rozumieć pojęcia „obiekty budowlane” lub „urządzenia budowlane służące do prawidłowego korzystania z budynków mieszkalnych”. Czy omawiany przepis należy interpretować rozszerzająco, co oznacza, że przekształceniu podlegają również grunty służące pośrednio do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a przeznaczone są pod drogi, trawniki, place zabaw lub na których znajdują się budowle, takie jak schody czy osłony śmietnikowe? Decyzję o tym, który grunt podlega przekształceniu, będzie podejmował organ wydający zaświadczenie o przekształceniu.


Sprzedaż lokalu z udziałem w gruncie


Możemy stanąć przed faktem sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z udziałem (np. 100/10 000 części) w gruncie stanowiącym drogę dojazdową, który to grunt pozostanie w użytkowaniu wieczystym, ponieważ organ uzna, że nie podlega on przekształceniu we własność.


W oparciu o zaświadczenie organu dojdzie zatem do przeniesienia własności gruntu pod budynkiem i udziału w użytkowaniu wieczystym gruntu stanowiącego drogę. Kolejny właściciel, który stwierdzi, iż nie zgadza się ze stanowiskiem organu i uważa, że działka stanowiąca drogę również podlega przekształceniu, gdyż jest wykorzystywana pod cele mieszkaniowe jako dojazd do budynku, może wystąpić na drogę sądową przeciwko Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego. W takim przypadku postępowanie dotyczy ustalenia, iż użytkowanie wieczyste, w wyniku przekształcenia stanowi prawo własności.


Z praktyki, po pierwszych wydanych zaświadczeniach, wynika, że właściwe organy interpretują przepisy o przekształceniu wąsko i odmawiają wydania zaświadczenia o przekształceniu gruntów wykorzystywanych pod drogi, trawnik itd.


Opłaty związane z przekształceniem


Opłatę za przekształcenie należy uiszczać przez 20 lat do 30 marca każdego roku. Roczna opłata równa jest rocznej opłacie za użytkowanie wieczyste. Właściciel przekształconego gruntu może dokonać jednorazowej zapłaty całej kwoty w każdym czasie, jednakże o tym fakcie musi poinformować pisemnie organ, który wydał zaświadczenie o przekształceniu. W przypadku dokonania jednorazowej opłaty przekształceniowej za grunt państwowy, właściciel może korzystać z bonifikat w wysokości uzależnionej od roku, w którym nastąpiła jednorazowa zapłata. Począwszy od bonifikaty na poziomie 60 proc. jeżeli środki zostały wpłacone w 2019 r., do bonifikat 50 proc. w przypadku opłaty wniesionej w drugim roku, 40 proc. w trzecim roku, 30 proc. w czwartym roku, 20 proc. w piątym roku oraz 10 proc. w szóstym roku. Dodatkowo rada gminy lub rada miasta może uchwałą ustalić bonifikatę, nawet do 99 proc., za przekształcenie gruntów na terenie gminy lub miasta.


13 lutego 2019 r. weszła w życie nowelizacja ustawy w zakresie bonifikat gruntów będących własnością Skarbu Państwa. W przypadku obowiązującej na terenie gminy uchwały, która ustala ulgę większą niż 60 proc., wojewoda niezwłocznie, w drodze zarządzenia, podwyższa stawkę procentową bonifikat za przekształcenie gruntów państwowych leżących na terenie tej gminy.


Po wyrażeniu przez płatnika chęci uiszczenia jednorazowej opłaty, organ w terminie 14 dni pisemnie informuje właściciela o jej wysokości. Dodatkowo po wniesieniu wymienionej wyżej kwoty właściciel zobowiązany jest do wpłacenia 250 zł za wykreślenie z działu III księgi wieczystej lokalu, roszczenia o zapłatę opłaty przekształceniowej na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.


Czy Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego narażone są na odszkodowania w związku z przekształceniem gruntów?


Wydanie zaświadczenia w terminie 30 dni, bywa niemożliwe z kilku powodów. Po pierwsze są miasta, w których urzędy mogą mieć setki takich wniosków. Po drugie, jak już wcześniej wspomniano, w przypadku wniesienia wniosku o wydanie zaświadczenia dotyczącego bloku, w którym znajduje się np. 100 lokali mieszkalnych, organ musi wydać zaświadczenia na rzecz wszystkich właścicieli, co wymaga czasu.


Można wyobrazić sobie sytuację, że strony zawierające umowę przedwstępną sprzedaży lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku posadowionym na gruncie, który podlega przekształceniu, ustalą 2-miesięczny termin na przystąpienie do umowy sprzedaży lokalu. W przypadku nieotrzymania zaświadczenia o przekształceniu gruntu w terminie 30 dni, a następnie nie zawarcia umowy sprzedaży lokalu w terminie określonym umową przedwstępną, sprzedający lokal narażony jest na konieczność zapłaty dwukrotnej kwoty otrzymanego zadatku na rzecz kupującego. Takie zdarzenie wyrządzi szkodę w jego mieniu i tym samym da mu podstawy do wystąpienia na drogę sądową przeciwko jednostce samorządu terytorialnego lub Skarbowi Państwa o zapłatę odszkodowania.


Sebastian Świeboda

Nieruchomości A. Galiszkiewicz Sp. Jawna

Przemyśl, ul. Plac na Bramie 2

www.gik24.com, www.nieruchomosciprzemysl.pl